Zakup nieruchomości i podatki

Podatek od zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości w Polsce wiąże się z konsekwencjami podatkowymi. W zależności od statusu podatkowego zbywcy oraz rodzaju nieruchomości, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Który podatek ma zastosowanie do mojej transakcji na rynku nieruchomości?

W praktyce często zdarza się, że strony umowy nabycia nieruchomości mają trudności ze zrozumieniem, który z podatków – VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych – będzie miał zastosowanie do danej transakcji z uwagi na stopień skomplikowania przepisów podatkowych.

W razie wątpliwości strony występują do organów podatkowych o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w celu uniknięcia negatywnych skutków podatkowych. Jeżeli strony umowy zakupu nieruchomości zastosują się do indywidualnej interpretacji, są one zasadniczo chronione przed negatywnymi konsekwencjami wynikającymi z przepisów podatkowych.

---

VAT – podatek od towarów i usług

Jeżeli sprzedający dokonuje transakcji sprzedaży nieruchomości jako podatnik VAT, sprzedaż ta co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnikami VAT są:

• osoby prawne,
• jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz
• osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat prowadzonej działalności gospodarczej.

Status podatnika VAT nie jest związany z prowadzeniem zarejestrowanej działalności gospodarczej. Przykładowo, osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wykonuje czynności spełniające definicję działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną zawartą w ustawie o VAT, będzie traktowana jako podatnik VAT.

Z taką sytuacją mamy często do czynienia, gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży nieruchomości (w szczególności działek budowlanych). Jeżeli działania tej osoby mają charakter zorganizowany, powtarzalny i profesjonalny (np. osoba ta nabywa działkę budowlaną, uzgadnia dostęp do mediów na działce, wytycza drogi wewnętrzne, prowadzi działania marketingowe w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłą formę reklamy, uzyskuje wstępną decyzję o warunkach zabudowy), to jest bardzo prawdopodobne, że organy podatkowe lub sądy administracyjne potraktują ją jako osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, która jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Fakt, że sprzedający nieruchomość jest podatnikiem VAT nie jest jednak jedynym kryterium do zapłaty podatku VAT od danej transakcji, ani też nie jest wystarczający do podjęcia decyzji o konieczności zapłaty podatku VAT od tej transakcji. Należy również wziąć pod uwagę rodzaj sprzedawanej nieruchomości.

Zgodnie z przepisami o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów, którą można podzielić na dwie grupy:

• dostawę gruntów niezabudowanych, oraz
• dostawa budynków, budowli lub ich części.

Dostawa gruntów niezabudowanych

Sprzedaż gruntu niezabudowanego sklasyfikowanego jako teren budowlany podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. Warto zauważyć, że zgodnie z polskimi przepisami o VAT, terenem budowlanym jest działka gruntu przeznaczona pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku braku planu, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sprzedaż niezabudowanej działki gruntu innej niż budowlana (np. działki rolnej) objęta jest obowiązkowym zwolnieniem z VAT.

Dostawa gruntu zabudowanego

Sprzedaż zabudowanej działki, np. działki z domem lub lokalem mieszkalnym lub użytkowym w budynku, traktowana jest jako dostawa budynku, budowli lub ich części. Wartość gruntu nie jest odliczana od podstawy opodatkowania. Innymi słowy, sprzedaż gruntu wraz z budynkiem, budowlą lub ich częścią znajdującą się na działce jest traktowana jako jedna dostawa towarów.

Dostawa budynku, budowli lub ich części jest zasadniczo zwolniona z podatku VAT. Zwolnienie z VAT nie ma zastosowania, gdy:

1. dostawa ma miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia lub wcześniej lub;
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynęło mniej niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie definiuje się jako oddanie do użytkowania budynków, budowli lub ich części pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub zmodernizowaniu.

Tak więc, aby doszło do pierwszego zasiedlenia, budynki muszą najpierw zostać oddane do użytkowania. Co więcej, definicja nowych budynków (budowli) obejmuje budynki (budowle) już użytkowane, które zostały poddane istotnej modernizacji, przy czym wartość modernizacji stanowi co najmniej 30% wartości początkowej;

Z tych względów sprzedaż nowych budynków (budowli) lub budynków (budowli) nie starszych niż 2 lata, a także budynków (budowli) użytkowanych, które zostały poddane istotnej modernizacji (o wartości modernizacji stanowiącej 30% wartości początkowej) będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu VAT.

Co więcej, w przypadku dostawy budynków w użytkowaniu, gdy dostawa ma miejsce po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, sprzedawca i nabywca mogą uzgodnić, że zapłacą podatek VAT od transakcji sprzedaży, chociaż nie mają takiego obowiązku. Opcja ta jest dostępna tylko wtedy, gdy obie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT.

Dodatkowym wymogiem jest złożenie przez strony transakcji sprzedaży przed doręczeniem wspólnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub ich części (VAT opt-in). Oświadczenie należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy lub zawrzeć w akcie notarialnym zawieranym w związku z dostawą (tj. umowie nabycia nieruchomości).

Niezależnie od powyższego, dostawa budynku lub budowli musi być zwolniona z VAT, jeżeli:

1. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego lub;
2. sprzedawca nie poniósł wydatków modernizacyjnych, od których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części.

Dostawa budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych (z odrębnym tytułem prawnym) podlega obniżonej stawce VAT w wysokości 8%. Stawka obniżona nie ma zastosowania do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 300 m2 oraz lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m2. W tych przypadkach część powierzchni przekraczająca te limity podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Podatek VAT w wysokości 23% naliczany jest również od dostaw innych budynków i budowli.

Należny podatek jest obliczany na podstawie ceny sprzedaży określonej w umowie sprzedaży. Podatek VAT jest wliczony w cenę sprzedaży płaconą przez kupującego sprzedającemu. Deklaracja VAT jest składana przez sprzedawcę.

---

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych płacony jest od transakcji zakupu nieruchomości, które nie podlegają opodatkowaniu VAT (z pewnymi wyjątkami). W praktyce oznacza to, że jedna transakcja może być opodatkowana podatkiem VAT albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych jest naliczany od transakcji sprzedaży nieruchomości w wysokości 2% i jest płacony przez kupującego. Podatek naliczany jest na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Jest on pobierany i odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży. W tym celu kupujący wpłaca pobrany podatek na rachunek bankowy kancelarii notarialnej przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Nabycie nieruchomości mieszkaniowej (lokal mieszkalny, dom, spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) jest zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich, w dniu zakupu prawa takiej nieruchomości, nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało, żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Takie zwolnienie ma także zastosowanie jeżeli udział w takich prawa nieprzekraczający 50% został nabyty w drodze dziedziczenia.

---

Podatek od nieruchomości

Gdy jesteś już właścicielem nieruchomości, będziesz zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości w Polsce.

Jakie nieruchomości są objęte podatkiem od nieruchomości?

1. grunty,
2. budynki lub ich części,
3. budowle lub ich części wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

1. właściciel,
2. użytkownik wieczysty,
3. posiadacz samoistny,
4. w niektórych przypadkach – posiadacz zależny nieruchomości lub jej części stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do przedmiotu opodatkowania lub jego objęcie. Jeżeli obowiązek podatkowy jest uzależniony od zaistnienia okoliczności istnienia obiektu budowlanego, budynku lub jego części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie obiektu budowlanego, budynku lub jego części przed ostatecznym zakończeniem budowy tego obiektu.

Obowiązek podatkowy wygasa z końcem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Podatek od nieruchomości – deklaracje podatkowe

Podatnicy podatku od nieruchomości są obowiązani składać organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania deklaracje na podatek od nieruchomości sporządzone na formularzu, którego wzór określa uchwała rady gminy.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność (lub znajduje się w posiadaniu) jednocześnie osoby fizycznej i osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej (w tym spółki) nieposiadającej osobowości prawnej, osoba fizyczna składa deklarację na podatek i opłaca podatek zgodnie z przepisami dotyczącymi osób prawnych.

W tym przypadku osobie fizycznej nie doręcza się decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. Obowiązek składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości dotyczy również podatników objętych zwolnieniami podatkowymi na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (zarówno ustawowymi, jak i określonymi w uchwale rady gminy).

W gminach, w których rady gmin w drodze uchwały określiły zasady i terminy składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości za pomocą środków komunikacji elektronicznej, składanie ww. dokumentów będzie możliwe za pośrednictwem Internetu.

1. informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych (osoby fizyczne) w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od dnia zaistnienia zdarzenia, w wyniku którego nastąpiła zmiana wysokości zobowiązania podatkowego.
2. deklaracje na podatek od nieruchomości (osoby prawne i jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej) w terminie do dnia 15 stycznia roku podatkowego, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od dnia zaistnienia zdarzenia, w wyniku którego nastąpiła zmiana wysokości zobowiązania podatkowego.

Stawki podatku od nieruchomości

Stawki podatku ustalane są w drodze uchwały przez radę gminy z uwzględnieniem maksymalnych stawek podatku ogłaszanych w formie obwieszczenia przez Ministra Finansów.

Terminy i sposób płatności podatku od nieruchomości

1. osoby fizyczne – w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego,
2. osoby prawne – za każdy miesiąc w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 dnia każdego miesiąca.