Zakup gruntów rolnych

Ostatnia aktualizacja: 03.09.2024

Grunty rolne w Polsce

Polskie prawo nakłada różne ograniczenia na tych, którzy chcą kupić ziemię rolną. Grunty rolne stanowią ponad połowę powierzchni kraju. Warto zauważyć, że zdarzają się przypadki, w których grunty położone w granicach miast, o znacznym potencjale inwestycyjnym, mają status gruntów rolnych, mimo że nie są wykorzystywane do celów rolniczych.

Z tego powodu inwestor powinien dokładnie przyjrzeć się statusowi prawnemu działki przed jej zakupem, aby upewnić się, że będzie mógł nabyć interesującą go nieruchomość.

---

Grunty rolne z perspektywy polskiego prawa

Gruntami rolnymi są grunty, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Oznacza to, że działka nie musi być wykorzystywana do celów rolniczych, aby kwalifikować się jako grunt rolny. Fakt, że takie wykorzystanie jest możliwe, jest wystarczający.

Dla celów przepisów ograniczających zbywalność gruntów rolnych, grunty położone na obszarach, które zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele inne niż rolne, nie są uznawane za grunty rolne. W praktyce kluczowymi dokumentami niezbędnymi do weryfikacji rolnego statusu działki przed transakcją są wypisy z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o dopuszczalnym przeznaczeniu działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.

---

Ograniczenia obrotu gruntami rolnymi w Polsce

Polskie prawo nakłada szereg ograniczeń na transakcje dotyczące działek rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych wynosi minimum 0,3 ha. Rolnicy indywidualni mają szczególny status prawny w polskim prawie.

Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie osoba posiadająca status rolnika indywidualnego. Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkiwała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Zgoda KOWR na nabycie gruntów rolnych

Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym jest dopuszczalne wyłącznie na podstawie zgody wydanej przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, po spełnieniu szeregu ustawowych warunków.

O zgodę może ubiegać się:

• zbywcę gruntu rolnego w przypadku, gdy sprzedaż gruntu rolnikowi indywidualnemu nie wchodzi w grę (np. ponieważ żaden nie był zainteresowany kupnem gruntu) lub
• osoba fizyczna (nabywca) posiadająca kwalifikacje rolnicze, która zamierza założyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne lub
• uczelnia wyższa, która nabywa grunty rolne w celu prowadzenia własnej działalności badawczej, naukowej lub rozwojowej lub
• inwestor prowadzący projekt inwestycyjny celu publicznego.

Istnieją jednak wyjątki, w których podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym może nabyć grunty rolne bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Wyjątki te obejmują przypadki, w których:

• grunty rolne nabywa osoba bliska zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice adopcyjni, osoby przysposabiające i pasierbowie),
• nieruchomość rolna została nabyta w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku małżeńskiego po rozwodzie lub podziału majątku zmarłego,
• grunty rolne nabywane są w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,
• grunty rolne są nabywane w wyniku podziału, przekształcenia lub połączenia spółek prawa handlowego,
• grunty rolne są nabywane w toku restrukturyzacji w ramach postępowania naprawczego,
• grunty rolne znajdują się na obszarze działalności górniczej lub obszarze oddziaływania górnictwa,
• grunty rolne zostały zakupione na potrzeby morskiej farmy wiatrowej,
• grunty rolne mają powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

Ustawowe prawo pierwokupu gruntów rolnych

Kolejnym ograniczeniem zbywalności gruntów rolnych jest ustawowe prawo pierwokupu. Prawo to przysługuje dzierżawcy gruntu rolnego oraz KOWR. Gdy grunt rolny ma zostać sprzedany, każdy z nich może skorzystać z prawa pierwokupu i nabyć grunt za cenę ustaloną między stronami umowy sprzedaży.

Co istotne, dzierżawca gruntu rolnego ma pierwszeństwo przed KOWR w zakresie wykonania prawa pierwokupu. Tylko w przypadku, gdy dzierżawca zrezygnuje z prawa pierwokupu lub nie ma dzierżawcy danego gruntu rolnego, który byłby uprawniony do skorzystania z tego prawa, opcja wykupu gruntu przechodzi na KOWR.

Prawo pierwokupu gruntu rolnego przysługuje dzierżawcy tylko wtedy, gdy:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej,
• data zawarcia umowy została poświadczona,
• umowa była wykonywana przez okres nie dłuższy niż 5 lat,
• poświadczona, umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata od tej daty,
• grunty rolne przeznaczone do sprzedaży wchodzą w skład rodzinnego gospodarstwa rolnego dzierżawcy.

KOWR przysługuje prawo pierwokupu w odniesieniu do sprzedaży każdego gruntu rolnego, który nie jest wyłączony z ustawowego prawa pierwokupu na mocy obowiązujących przepisów.

Przykładowo, prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku sprzedaży gruntów rolnych na rzecz niżej wymienionych podmiotów:

• podmiotowi niebędącemu rolnikiem indywidualnym, który uzyskał zgodę KOWR na nabycie gruntów,
• jednostki samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa,
• niektóre rodzaje spółek Skarbu Państwa,
• najbliżsi członkowie rodziny sprzedającego,
• rolnicza spółdzielnia produkcyjna lub jej członek,
• inna osoba prawna tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (tylko w przypadku transakcji wewnątrz kościoła lub związku wyznaniowego).

W praktyce z prawa pierwokupu korzysta się najczęściej w związku z transakcjami dotyczącymi działek rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha, ale mniejszej niż 1 ha, gdzie nabywcą nie jest rolnik indywidualny lub osoba bliska zbywcy.

Aby zrealizować transakcję zakupu gruntu rolnego obciążonego prawem pierwokupu, należy podpisać dwie odrębne umowy:

• warunkową umowę sprzedaży, w której sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności gruntu pod warunkiem, że żaden podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu nie skorzysta z tego prawa. Podmiot uprawniony do pierwokupu może skorzystać z tego prawa w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia go o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu w odniesieniu do gruntów rolnych przysługuje dzierżawcy gruntu, który spełnia wymogi ustawowe. W przypadku braku dzierżawców z prawem pierwokupu lub rezygnacji z tego prawa przez dzierżawcę, prawo pierwokupu może być wykonane z mocy ustawy przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa;
• umowę przeniesienia własności nieruchomości rolnej na nabywcę. Umowa ta zawierana jest w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu w ustawowym terminie przez którykolwiek z uprawnionych do tego podmiotów. Wraz z zawarciem umowy przeniesienia własności, na nabywcę przechodzi prawo własności nieruchomości rolnej. Po jej podpisaniu nabywca może również zostać wpisany do odpowiedniego rejestru jako właściciel lub użytkownik wieczysty danego gruntu.

Ustawowe prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu gruntów rolnych przysługuje w przypadku sprzedaży. W przypadku innych czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej, KOWR przysługuje prawo przymusowego wykupu nieruchomości od nabywcy.

Przymusowy wykup ma zastosowanie w szczególności w przypadku nabycia gruntów rolnych w drodze:

• umowy darowizny lub umowy dożywocia,
• postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności lub dziale spadku po zmarłym,
• orzeczenie sądu przenoszące tytuł prawny do gruntu na zwycięzcę licytacji przeprowadzonej w ramach postępowania egzekucyjnego,
• zasiedzenie,
• dziedziczenie lub zapis windykacyjny,
• podział, przekształcenie lub połączenie spółek prawa handlowego.

Grunty nabywane są po cenie zapłaconej przez przejmującego (np. cenie, za jaką zostały nabyte w wyniku licytacji przeprowadzonej przez komornika). Jeżeli cena nie wynika z treści czynności prawnej lub orzeczenia sądu, na podstawie którego nieruchomość rolna została nabyta, KOWR nabywa nieruchomość za cenę rynkową ustaloną przez siebie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Właściciel gruntu rolnego może zakwestionować wycenę i wystąpić do sądu o ustalenie ceny rynkowej gruntu rolnego w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia KOWR o przymusowym wykupie gruntu.

KOWR może skorzystać z prawa nabycia w terminie 1 miesiąca od otrzymania od nabywcy zawiadomienia o nabyciu gruntów rolnych.

Ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki, w których prawo KOWR do przymusowego wykupu gruntów rolnych nie ma zastosowania. Wyjątki te obejmują przypadki, w których grunty rolne są nabywane:

• w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego o powierzchni do 300 ha, a nabywane grunty rolne położone są w gminie, w której zamieszkuje przejmujący lub w gminie sąsiedniej;
• za zgodą KOWR,
• przez osobę bliską zbywcy,
• w wyniku dziedziczenia ustawowego lub dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
• przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
• przez niektóre rodzaje spółek państwowych,
• przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną lub jej członka.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych oraz udziału we współwłasności gruntów rolnych

Ograniczenia zbywalności gruntów rolnych, w tym konieczność uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, ustawowe prawo pierwokupu oraz ustawowe prawo przymusowego wykupu przez KOWR, stosuje się odpowiednio do nabycia:

• prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej lub udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej;
• udział we współwłasności nieruchomości rolnej.

---

Inne ograniczenia dotyczące zbywalności gruntów rolnych

Polskie prawo nakłada ograniczenia na transakcje udziałowe dotyczące spółek będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi gruntów rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Kluczowe ograniczenia obejmują:

• prawo pierwokupu w odniesieniu do akcji spółki,
• prawo do przymusowego wykupu gruntów rolnych w przypadku transakcji udziałowych innych niż sprzedaż spółki,
• prawo do nabycia gruntów rolnych w przypadku zmiany wspólnika spółki osobowej lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej,
• prawo do nabycia nieruchomości rolnej w przypadku podjęcia uchwały o ubieganiu się o dopuszczenie do rynku regulowanego.

Ponadto, warto zauważyć, że osoba nabywająca nieruchomość rolną jest zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego obejmującego nabytą nieruchomość przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Od powyższej zasady istnieje jednak szereg wyjątków, w których obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez wskazany okres nie znajduje zastosowania. Jednym z wyjątków jest nabycie gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta.

---

Nabycie gruntów rolnych z naruszeniem przepisów ustawowych

Nabycie nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej lub udziału w prawie użytkowania wieczystego z naruszeniem przepisów prawa (np. bez wymaganej zgody Dyrektora KOWR lub z naruszeniem prawa pierwokupu) jest nieważne.

Z powództwem o ustalenie nieważności czynności prawnej (np. umowy sprzedaży nieruchomości rolnej) może wystąpić KOWR, a także każda osoba mająca interes prawny w takim ustaleniu (co w praktyce oznacza każdą ze stron wadliwej umowy).

Z uwagi na ryzyko uznania transakcji nabycia gruntów rolnych z naruszeniem przepisów za nieważną, strony transakcji powinny dochować wysokiej staranności przy ustalaniu stanu prawnego gruntów oraz zadbać o to, aby proces nabycia przebiegał zgodnie z przewidzianymi procedurami.