Zakup domu

Dom w Polsce

Mieszkanie w domu z ogrodem i garażem to marzenie wielu ludzi na całym świecie. To samo można powiedzieć o mieszkańcach Polski, gdzie popyt na domy nadal napędza wzrost podaży. Co więcej, w następstwie pandemii COVID-19 zmieniła się organizacja pracy i styl życia wielu Polaków, co skłoniło wielu mieszkańców zatłoczonych aglomeracji do przeprowadzki na przedmieścia lub do mniejszych miejscowości. Doprowadziło to do wzrostu zainteresowania zakupem domu w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Zagraniczni nabywcy powinni pamiętać, że w przeciwieństwie do zakupu mieszkania, zakup domu przez osobę fizyczną lub przedsiębiorcę spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii w większości przypadków będzie wymagał zezwolenia ministra spraw wewnętrznych (zezwolenie na nabycie nieruchomości).

Czytaj więcej: Zezwolenie na zakup nieruchomości.

---

Dom (budynek mieszkalny) z perspektywy polskiego prawa

Dom (budynek mieszkalny) nie jest samodzielną nieruchomością. Zgodnie z polskim prawem, budynek mieszkalny co do zasady stanowi część składową działki, na której stoi. W praktyce oznacza to, że działka i posadowiony na niej budynek/dom stanowią jedną nieruchomość i nie mogą być nabywane oddzielnie.

W przypadku, gdy na działce gruntu, na której ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, posadowiony jest budynek, to prawo do tego budynku, choć odrębne od prawa do gruntu, jest jednak z nim związane.

Oznacza to, że prawo do budynku musi dzielić los prawny prawa użytkowania wieczystego gruntu i może zostać przeniesione na osobę trzecią (np. w wyniku sprzedaży) lub obciążone ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteką) tylko wtedy, gdy przeniesione lub obciążone zostanie również prawo użytkowania wieczystego gruntu.

---

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Domy oferowane przez deweloperów na rynku pierwotnym nabywane są na podstawie umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego jeszcze w trakcie budowy domu.

Niezależnie od tego, czy kupujemy dom na rynku pierwotnym od osoby, która nie jest deweloperem, czy na rynku wtórnym, konieczne będzie zawarcie ze sprzedającym umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Kupno domu – wymagane elementy umowy

Umowa sprzedaży domu powinna zawierać co najmniej następujące elementy:

• dokładne oznaczenie działki i domu, w tym położenie i powierzchnię zgodną z ewidencją gruntów i budynków, numer księgi wieczystej,
• cenę sprzedaży i termin płatności,
• postanowienia zobowiązujące sprzedającego do wydania nieruchomości kupującemu w określonym terminie.

W praktyce umowy sprzedaży domów zawierają również:

• oświadczenia (zapewnienia) stron dotyczące stanu technicznego domu, stanu prawnego domu, w tym wpisów w księdze wieczystej oraz istnienia praw i roszczeń osób trzecich, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej (lub ich braku),
• zapisy związane z dostępem do drogi publicznej – jeśli działka z domem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to zazwyczaj wystarczające będzie zapewnienie sprzedającego potwierdzające ten fakt. W przypadku, gdy dostęp do drogi publicznej możliwy jest poprzez drogę wewnętrzną stanowiącą własność sprzedającego lub osoby trzeciej, kupujący musi nabyć udział we współwłasności działki stanowiącej drogę wewnętrzną lub ustanowić na swoją rzecz stosowną służebność,
• postanowienia związane z przeniesieniem na nabywcę autorskich praw majątkowych do projektu budowlanego,
• postanowienia dotyczące przeniesienia na nabywcę praw z gwarancji udzielonych przez wykonawcę robót budowlanych,
• warunki zapłaty ceny – np. cena ma być złożona do depozytu notarialnego, zapłacona bezpośrednio przelewem przy podpisaniu umowy, zapłacona środkami z kredytu hipotecznego,
• postanowienia o spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na nieruchomości częścią ceny sprzedaży,
• oświadczenia stron o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku wydania nieruchomości i zapłaty ceny – dzięki tym postanowieniom strony będą mogły wszcząć uproszczoną egzekucję komorniczą w przypadku, gdy druga strona nie wykona swojego zobowiązania w terminie.

Badanie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem domu

Przed zakupem działki z domem należy poprosić sprzedającego o przekazanie dokumentów potwierdzających aktualny stan prawny danej nieruchomości. Niektóre z dokumentów są wymagane przez prawo, inne nie są konieczne do zawarcia umowy sprzedaży, jednak kupujący powinien mieć możliwość zapoznania się z nimi. Oto kluczowe dokumenty, które kupujący powinien uzyskać przed zawarciem umowy sprzedaży domu:

• odpis z księgi wieczystej – jest to dokument publiczny potwierdzający aktualny stan prawny nieruchomości, zawierający kluczowe informacje, takie jak dane właściciela, dane ujawnionych praw i roszczeń osób trzecich związanych z mieszkaniem (np. prawo zamieszkiwania, prawo użytkowania, dożywotni udział w nieruchomości);
• wypisy z ewidencji gruntów i budynków (wypis z rejestru gruntów, wypis z ewidencjibudynków lubkartoteka budynków) – te dokumenty urzędowe potwierdzają położenie i powierzchnię działki, położenie, numer i powierzchnię budynku, liczbę izb, dopuszczalny sposób użytkowania budynku;
• zaświadczenie potwierdzające istnienie obszaru rewitalizacji albo specjalnej strefy rewitalizacji (albo ich brak) w odniesieniu do obszaru, na którym znajduje się nieruchomość gruntowa z domem – z zaświadczenia tego wynika, czy dom jest obciążony prawem pierwokupu przysługującym gminie, na terenie której położona jest nieruchomość. Prawo pierwokupu może powstać na rzecz gminy, jeśli dany adres jest objęty obszarem rewitalizacji lub specjalną strefą rewitalizacji;
• jeśli działka z domem została nabyta przez sprzedającego w drodze spadku lub darowizny, sprzedający będzie potrzebował pisemnej zgody na zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny wydanej przez naczelnika urzędu skarbowego lub zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie nieruchomości w drodze spadku lub darowizny jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn lub należny podatek został zapłacony lub upłynął termin przedawnienia zobowiązania podatkowego;
• zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany w lokalu – choć sam fakt zameldowania danej osoby w lokalu nie jest tytułem uprawniającym do korzystania z tego lokalu, to w przypadku uzyskania takiego zaświadczenia ryzyko, że mieszkanie jest zajmowane przez inną osobę niż sprzedający jest mniejsze;
• jeśli w księdze wieczystej widnieją jakiekolwiek hipoteki, np, ustanowionych na zabezpieczenie kredytu bankowego zaciągniętego przez sprzedającego, przed zawarciem umowy sprzedaży konieczne jest uzyskanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o aktualnym stanie zadłużenia.
  • Na tej podstawie strony ustalą w umowie sprzedaży, że część ceny równa niespłaconemu kredytowi hipotecznemu zostanie zapłacona przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego (banku) jako spłata wierzytelności sprzedającego zabezpieczonej hipoteką.
  • W przypadku, gdy wierzycielem hipotecznym nie jest bank lub instytucja publiczna, lecz inny podmiot, oprócz oświadczenia wierzyciela hipotecznego wskazane jest również zapoznanie się z dokumentami ustanawiającymi hipotekę. W ten sposób kupujący może zweryfikować, czy zapłata kwoty wskazanej w oświadczeniu będzie wystarczająca do zaspokojenia całej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Po otrzymaniu wpłaty wierzyciel hipoteczny zobowiązany jest do wystawienia dokumentu niezbędnego do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
  • W razie jakichkolwiek wątpliwości co do tego, czy wierzyciel hipoteczny dostarczy dokument po otrzymaniu zapłaty, nabywca powinien upewnić się, że dokument niezbędny do wykreślenia hipoteki zostanie złożony u notariusza przed zawarciem umowy sprzedaży. Zostanie on przekazany nabywcy po przedstawieniu notariuszowi dowodu, że saldo kredytu hipotecznego zostało spłacone
• zaświadczenie o wpisie budynku do rejestru zabytków– w przypadku starych, zabytkowych budynków wpisanych do rejestru zabytków niektóre prace budowlane, w tym remontowe, mogą wymagać dodatkowego pozwolenia konserwatora zabytków;
• zaświadczenie potwierdzające, czy w stosunku do budynku nie toczy się postępowanie związane z nielegalną budową lub postępowanie mogące prowadzić do nakazu rozbiórki – zaświadczenie to może być szczególnie istotne w przypadku starego budynku z niekompletną dokumentacją dotyczącą procesu budowlanego;
• świadectwo charakterystyki energetycznej – prawo wymaga od właściciela budynku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wydanego dla budynku. Świadectwo charakterystyki energetycznej zachowuje ważność przez 10 lat od daty wydania. W przypadku sprzedaży budynku sprzedający ma obowiązek przekazać dokument kupującemu. W przeciwnym razie kupujący może wysłać pisemne zawiadomienie do sprzedającego w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, żądając od sprzedającego wypełnienia tego obowiązku w ciągu 2 miesięcy od otrzymania zawiadomienia. W przypadku, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej nie zostanie dostarczone w ciągu 2 miesięcy od otrzymania zawiadomienia, kupujący może, nie później niż 12 miesięcy od zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt sprzedającego.

---

Zakup domu – podatki

Kupując dom z rynku pierwotnego o powierzchni do 300 m2 zapłacimy podatek VAT w wysokości 8%. W przypadku większych domów nadwyżka powierzchni powyżej 300 m2, jest opodatkowana stawką 23% Podatek VAT jest wliczony w cenę płaconą sprzedającemu, którym zazwyczaj jest deweloper lub firma budowlana sprzedająca działkę z gotowym do zamieszkania budynkiem mieszkalnym.

Ogólnie rzecz biorąc, nie zapłacisz podatku VAT, jeśli kupisz dom z rynku wtórnego. Zamiast tego będziesz musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny nieruchomości. Podatek ten jest pobierany przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.

Więcej na temat opodatkowania transakcji zakupu nieruchomości w Polsce można przeczytać w artykule Podatek od zakupu nieruchomości.