Kupno mieszkania

Mieszkania w Polsce

Mieszkania są jednym z najpopularniejszych aktywów na polskim rynku nieruchomości. W Polsce mieszkania są kupowane nie tylko w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy, ale także jako inwestycja w aktywa, które są uważane za bezpieczne, zyskujące na wartości i mogą generować zyski z wynajmu.

Utrzymujący się i silny popyt jest dodatkowo napędzany faktem, że cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Polsce praktycznie bez ograniczeń.

Dowiedz się więcej o: zakupie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców.

Mieszkanie z perspektywy polskiego prawa

Polskie prawo dopuszcza nabycie mieszkania spełniającego warunek samodzielnego lokalu mieszkalnego, tj. wydzielonej trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespołu izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Każdy lokal mieszkalny w Polsce posiada odrębny numer księgi wieczystej, która zawiera dane dotyczące m.in. położenia i powierzchni lokalu oraz prowadzi ewidencję jego aktualnego stanu prawnego (tytuł własności, hipoteki, prawa osób trzecich).

Współwłasność części wspólnych i gruntu związanego z mieszkaniem

Właściciel mieszkania znajdującego się w budynku jest również współwłaścicielem części wspólnych w budynku, w którym znajduje się mieszkanie, a także gruntu pod budynkiem. Udział w częściach wspólnych jest prawem związanym z prawem własności lokalu mieszkalnego.

Oznacza to, że kupując mieszkanie, kupujesz również udział w częściach wspólnych i stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą wszyscy właściciele wszystkich mieszkań w danej nieruchomości. Polskie prawo nie zezwala na zakup mieszkania bez udziału w częściach wspólnych lub zakup udziału w częściach wspólnych bez prawa własności lokalu mieszkalnego.

---

Zakup nowego lub używanego mieszkania

Rodzaj umowy, jaką należy zawrzeć w celu zakupu mieszkania w Polsce, zależy przede wszystkim od tego, kto jest sprzedawcą mieszkania oraz na jakim rynku (pierwotnym czy wtórnym) dochodzi do transakcji.

Mieszkania na rynku pierwotnym sprzedawane są przez deweloperów na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Deweloperem jest przedsiębiorca, którego przedmiotem działalności jest działalność deweloperska.

W ramach umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego. Po zakończeniu budowy budynku i zakończeniu procedury odbioru lokalu deweloper i nabywca zawierają kolejną umowę w formie aktu notarialnego, na mocy której przenoszą na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego.

Dowiedz się więcej o: umowach deweloperskich.

Mieszkania na rynku wtórnym sprzedawane są przez podmioty inne niż deweloperzy. Mieszkania te można nabyć na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

---

Obowiązkowe elementy umowy sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania w Polsce powinna zawierać co najmniej następujące elementy:

• dokładne oznaczenie mieszkania, w tym położenie i powierzchnię zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, numer księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania oraz księgi wieczystej prowadzonej odrębnie dla części wspólnych,
• cenę sprzedaży i termin jej zapłaty,
• postanowienia zobowiązujące sprzedającego do wydania mieszkania kupującemu w określonym terminie.

W praktyce umowy sprzedaży mieszkań zawierają również:

• oświadczenia (zapewnienia) stron dotyczące stanu technicznego mieszkania, stanu prawnego nieruchomości, w tym wpisów w księdze wieczystej oraz istnienia praw i roszczeń osób trzecich nieujawnionych w księdze wieczystej (lub ich braku),
• warunki płatności ceny – np. zadatek, płatność przez depozyt notarialny, przelew niezwłocznie po zawarciu umowy, płatność ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego,
• postanowienia dotyczące spłaty hipoteki na mieszkaniu z części ceny sprzedaży,
• oświadczenia stron o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku wydania mieszkania oraz obowiązku zapłaty ceny sprzedaży – postanowienia te otwierają drogę do prostszej procedury egzekucyjnej w zakresie zobowiązań umownych w przypadku, gdy druga strona nie dotrzyma warunków transakcji w uzgodnionym terminie.

---

Badanie stanu prawnego mieszkania

Przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania należy poprosić sprzedającego o przekazanie dokumentów potwierdzających aktualny stan prawny danej nieruchomości.

Pod względem transakcyjnym:

• niektóre dokumenty będą wymagane przez prawo,
• podczas gdy inne nie są wymagane, ale staranny / ostrożny nabywca powinien być w stanie je przejrzeć i przeanalizować przed transakcją, aby wykluczyć pewne ryzyko.

Pomoc prawnika zajmującego się nieruchomościami jest wysoce rekomendowana w procesie due diligence nieruchomości.

Kluczowe dokumenty, które każdy kupujący powinien uzyskać przed zakupem mieszkania w Polsce:

• odpis księgi wieczystej – jest to dokument publiczny potwierdzający aktualny stan prawny nieruchomości, zawierający kluczowe informacje, takie jak
  • dane właściciela mieszkania,
  • ujawnione prawa i roszczenia osób trzecich,
  • obciążenia związane z mieszkaniem (np. służebność osobista, prawo użytkowania, prawo dożywocia).
• wypisy z ewidencji gruntów i budynków (wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru lokali lub kartoteki lokali) – te dokumenty urzędowe potwierdzają położenie i powierzchnię działki, położenie, numer i powierzchnię lokalu, liczbę pokoi, dopuszczalny sposób użytkowania lokalu.
• zaświadczenie potwierdzające istnienie obszaru rewitalizacji lub specjalnej strefy rewitalizacji (albo ich brak) w odniesieniu do obszaru, na którym znajduje się lokal mieszkalny – z zaświadczenia tego wynika, czy lokal mieszkalny jest obciążony prawem pierwokupu przysługującym gminie, na terenie której położona jest nieruchomość. Prawo pierwokupu może powstać na rzecz gminy, jeśli dany adres jest objęty obszarem rewitalizacji lub specjalną strefą rewitalizacji.
• jeśli mieszkanie zostało nabyte przez sprzedającego w drodze spadku lub darowizny, sprzedający będzie potrzebował pisemnej zgody na zbycie mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny wydanej przez naczelnika urzędu skarbowego lub zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie mieszkania w drodze spadku lub darowizny jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn lub należny podatek został zapłacony lub upłynął termin przedawnienia zobowiązania podatkowego.
• zaświadczenie o braku zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej – zgodnie z przepisami prawa za zobowiązania dotyczące części wspólnych odpowiada nie tylko wspólnota mieszkaniowa, ale również właściciel mieszkania. Odpowiedzialność właściciela jest proporcjonalna do posiadanego udziału w częściach wspólnych. Na podstawie zaświadczenia wspólnoty mieszkaniowej kupujący może ocenić potencjalne ryzyko związane z zadłużeniem wspólnoty mieszkaniowej.
• zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany na pobyt stały w lokalu – choć sam fakt zameldowania danej osoby na pobyt stały w lokalu nie jest tytułem uprawniającym do korzystania z tego lokalu, to w przypadku uzyskania takiego zaświadczenia ryzyko, że lokal jest zajmowany przez inną osobę niż sprzedający jest mniejsze.
• jeżeli w księdze wieczystej widnieją jakiekolwiek hipoteki, np, ustanowionych jako zabezpieczenie kredytu bankowego zaciągniętego przez sprzedającego, przed zawarciem umowy sprzedaży konieczne jest uzyskanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego potwierdzającego aktualne saldo zadłużenia.
  • Na tej podstawie strony ustalą w umowie sprzedaży, że część ceny równa niespłaconemu kredytowi hipotecznemu zostanie wpłacona przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego (banku) jako spłata wierzytelności sprzedającego zabezpieczonej hipoteką.
  • W przypadku, gdy wierzycielem hipotecznym nie jest bank lub instytucja publiczna, lecz inny podmiot, oprócz oświadczenia wierzyciela hipotecznego wskazane jest również zapoznanie się z dokumentami ustanawiającymi hipotekę.
• • W ten sposób nabywca może zweryfikować, czy zapłata sumy wskazanej w oświadczeniu będzie wystarczająca do zaspokojenia całej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
  • Po otrzymaniu zapłaty wierzyciel hipoteczny zobowiązany jest do wydania dokumentu niezbędnego do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
  • W razie wątpliwości co do tego, czy wierzyciel hipoteczny wyda dokument po otrzymaniu zapłaty, kupujący powinien upewnić się, że dokument niezbędny do wykreślenia hipoteki zostanie złożony u notariusza przed zawarciem umowy sprzedaży. Zostanie on przekazany kupującemu po przedstawieniu notariuszowi dowodu, że saldo kredytu hipotecznego zostało spłacone.
• zaświadczenie potwierdzające, czy budynek, w którym znajduje się kupowane mieszkanie, jest wpisany do rejestru zabytków – niektóre prace budowlane, w tym remont mieszkania, mogą wymagać dodatkowego pozwolenia konserwatora zabytków w przypadku starych, zabytkowych budynków wpisanych do rejestru zabytków.
• zaświadczenie potwierdzające, czy w stosunku do budynku, w którym znajduje się kupowane mieszkanie, nie toczy się postępowanie związane z nielegalną budową lub postępowanie mogące skutkować nakazem rozbiórki – zaświadczenie to może być szczególnie istotne w przypadku, gdy kupowane mieszkanie znajduje się w starym budynku z niekompletną dokumentacją dotyczącą procesu budowlanego.
• świadectwo charakterystyki energetycznej – prawo wymaga, aby sprzedający tytuł prawny do lokalu mieszkalnego dostarczył ten dokument kupującemu. W przeciwnym razie kupujący może wysłać pisemne zawiadomienie do sprzedającego w ciągu 14 dni od zawarcia umowy przeniesienia własności, wzywając sprzedającego do wypełnienia tego obowiązku w ciągu 2 miesięcy od otrzymania zawiadomienia. W przypadku, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej nie zostanie dostarczone w ciągu 2 miesięcy od otrzymania zawiadomienia, kupujący może, nie później niż 12 miesięcy od zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt sprzedającego.

---

Zakup mieszkania – podatki

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego o powierzchni do 150 m2, zapłacimy podatek VAT w wysokości 8%. W przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 150 m2, część powierzchni przekraczająca ten limit jest opodatkowana stawką 23%. Podatek VAT jest wliczony w cenę płaconą sprzedawcy, którym zazwyczaj jest deweloper lub firma budowlana sprzedająca mieszkania gotowe do zamieszkania.

Nie zapłacisz podatku VAT, jeśli kupisz mieszkanie na rynku wtórnym. Zamiast tego będziesz musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny mieszkania. Podatek ten jest pobierany przez notariusza przy zawieraniu umowy kupna nieruchomości.

W przypadku nabycia pierwszego mieszkania przez osobę fizyczną lub osoby fizyczne możliwe jest uzyskanie zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dowiedz się więcej o: podatki płacone w związku z zakupem nieruchomości w Polsce.