Zakup nieruchomości
- Zakup nieruchomości
- Kupno mieszkania
- Zakup domu
- Zakup gruntów rolnych
- Due Diligence nieruchomości
- Rejestr nieruchomości
- Hipoteka
- Zakup nieruchomości i podatki
- Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
- Najem nieruchomości
- Prawo budowlane
Ostatnia aktualizacja: 21.03.2024
Rynek nieruchomości w Polsce
Od kilku lat na polskim rynku nieruchomości obserwuje się stały i wysoki wzrost liczby transakcji, który napędzany jest głównie dużym popytem na nieruchomości mieszkaniowe i inwestycyjne.
Zakup nieruchomości w Polsce wiąże się z wieloma formalnościami, wymaga znajomości licznych regulacji prawnych oraz lokalnego rynku. Przekłada się to na zwiększony popyt na usługi prawne związane z transakcjami na rynku nieruchomości.
Zakup nieruchomości – kluczowe fakty na 2024 r.
| Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce? |
|
| Strony internetowe wyszukiwania nieruchomości | |
| Średnie ceny nieruchomości w Polsce
(marzec 2024 r.) |
|
| Standardowa prowizja pośrednika w Polsce | Większość pośredników pobiera prowizję w wysokości 2,0 – 3,0%, jednak na rynku można również spotkać prowizje w wysokości 4,0 – 6,0%. |
| Podatki związane z zakupem nieruchomości |
|
| Opłaty notarialne | Opłaty notarialne zależą od wielu czynników, jednak w przypadku zakupu domu lub mieszkania zastosowanie ma poniższa tabela:
|
| Księga wieczysta – opłata sądowa |
|
| Nieruchomości a pobyt w Polsce | Własność nieruchomości w Polsce nie uprawnia do pobytu w Polsce, ale może być brane pod uwagę jako jedno z kryteriów przy ocenie pobytu czasowego lub stałego. |
| Typowe etapy przenoszenia własności nieruchomości |
|
| Cena zakupu |
|
| Zwykłe metody płatności |
|
| Elektroniczna księga wieczysta | https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do |
Jak kupić nieruchomość w Polsce?
Aby kupić nieruchomość w Polsce należy zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego przed polskim notariuszem. Kupujący nabywa prawo własności nieruchomości z chwilą zawarcia takiej umowy.
Następnie nabywca nieruchomości jest wpisywany do księgi wieczystej na wniosek składany przez notariusza tuż po zawarciu umowy sprzedaży lub przez samego kupującego w sądzie wieczystoksięgowym. Kupujący powinien również zgłosić zakup nieruchomości do kilku instytucji.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?
Tak, cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Polsce. Obywatele i przedsiębiorcy pochodzący z Państw EOG (UE, Islandia, Liechtenstein, Norwegia) oraz Konfederacji Szwajcarskiej nie podlegają ograniczeniom, również w odniesieniu do zakupu gruntów.
Obywatele i przedsiębiorcy z innych Państw mogą być zobowiązani do uzyskania zezwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Zakup mieszkania w przeważającej części nie wymaga zezwolenia niezależnie od obywatelstwa.
Jakie dokumenty są wymagane do zakupu nieruchomości?
Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w Polsce, konieczne jest dostarczenie notariuszowi szeregu informacji i dokumentów dotyczących stron umowy i nabywanej nieruchomości, w tym m.in.:
- Ważne dokumenty tożsamości stron umowy lub ich reprezentantów,
- Dokumenty potwierdzające istnienie i zasady reprezentacji, jeśli stroną umowy jest osoba prawna (np. odpis z KRS),
- Pełnomocnictwo notarialne umocowujące do reprezentacji strony umowy. Pełnomocnictwo udzielone zagranicą powinno zostać udzielone przed zagranicznym notariuszem oraz opatrzone klauzulą apostille lub poddane procedurze legalizacji w Państwie udzielenia pełnomocnictwa,
- Wypisy z rejestru gruntów,
- Dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego,
- Zaświadczenia z właściwych urzędów potwierdzające brak istnienia ustawowego prawa pierwokupu (np. zaświadczenie o braku strefy rewitalizacji, o braku uproszczonego planu urządzania lasu lub decyzji o zalesieniu.
Rodzaje transakcji na rynku nieruchomości
- Kupno mieszkania
- Kupno domu
- Kupno nieruchomości gruntowej niezabudowanej, w tym gruntów rolnych,
- Kupno nieruchomości komercyjnej (obiekty produkcyjno-magazynowe, centrum handlowe, lokale usługowe)
- Transakcje sale & leaseback
- Kupno spółki nieruchomościowej
Proces zakupu nieruchomości – etapy
Etap 1 – badanie stanu prawnego nieruchomości przed transakcją
Przed zawarciem transakcji kupna nieruchomości należy najpierw zbadać stan prawny nieruchomości.
Badanie to powinno obejmować co najmniej
- tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości,
- istnienie ograniczonych praw rzeczowych i
- innych roszczeń i praw osób trzecich,
- regulacje planistyczne,
- ochrona zabytków,
- zgodność z prawem budowlanym.
Zakres badania zależy od rodzaju i wartości transakcji. Przykładowo, w przypadku prostych transakcji dotyczących mieszkań, badanie można ograniczyć do eliminacji podstawowych ryzyk. W przypadku zakupu lub inwestycji w nieruchomość komercyjną, nieruchomość jest zazwyczaj badana w ramach szczegółowego procesu określanego jako due diligence, który oprócz aspektów prawnych nieruchomości obejmuje kwestie handlowe, wycenę nieruchomości oraz kontrolę stanu technicznego nieruchomości.
Proces badania nieruchomości obejmuje również weryfikację, czy zagraniczny nabywca będzie zobowiązany do uzyskania specjalnych zezwoleń, tj. zezwolenia na zakup nieruchomości, czy też będzie mógł skorzystać z jednego ze zwolnień.
Etap 2 – umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości
W większości przypadków zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bez uprzedniego podpisania umowy przedwstępnej jest niemożliwe lub niewskazane ze względów prawnych i biznesowych.
W praktyce transakcje zakupu nieruchomości są zazwyczaj podzielone na następujące etapy:
- zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, która zawiera co najmniej
- istotne postanowienia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj. oznaczenie i opis nieruchomości oraz jej cenę,
- warunki, które jedna lub obie strony są zobowiązane spełnić, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży,
- spełnienie uzgodnionych warunków przez strony (np. uzyskanie zgód różnych organów publicznych, uzyskanie finansowania w banku przez kupującego, zmiana klasyfikacji gruntu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy),
zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.
Etap 3 – czynności po zamknięciu transakcji – obowiązki po zakupie nieruchomości
Wydanie nieruchomości
Po zawarciu umowy sprzedaży sprzedający jest zobowiązany do wydania nieruchomości kupującemu. Wydanie nieruchomości obejmuje zazwyczaj inspekcję nieruchomości na miejscu oraz przekazanie przedmiotów niezbędnych do wejścia do nieruchomości, takich jak klucze lub karta dostępu.
Strony powinny potwierdzić wydanie nieruchomości poprzez podpisanie protokołu wydania. Protokół ten zawiera m.in. opis stanu nieruchomości w chwili wydania.
Moment wydania nieruchomości jest kluczowy z prawnego punktu widzenia. Zgodnie z przepisami prawa, z chwilą sprzedaży nieruchomości na nabywcę przechodzą wszelkie korzyści (np. przychody z czynszu) i ciężary (np. koszty eksploatacji), a także ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia nieruchomości.
Przekazanie dokumentów dotyczących nieruchomości
Sprzedający powinien także przekazać kupującemu niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym książkę obiektu budowlanego, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku czy dokumentację dotyczącą wszystkich zawartych umów najmu.
Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej
Po zakupie nieruchomości nabywca powinien złożyć do sądu wniosek o wpisanie go do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości. Wniosek może zostać złożony osobiście przez nabywcę lub przez polskiego notariusza wskazanego przez nabywcę zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Wpisy do księgi wieczystej są zazwyczaj dokonywane w ciągu kilku tygodni, jednak w dużych miastach czas oczekiwania może być dłuższy.
Zgłoszenie nabycia nieruchomości do podatku od nieruchomości
Kupujący często zakładają, że zgłoszenie nabycia nieruchomości dla celów podatku od nieruchomości następuje automatycznie po zawarciu umowy sprzedaży. Niestety, są w błędzie. Nabywca nieruchomości ma obowiązek zgłosić nabycie nieruchomości dla celów podatku od nieruchomości do urzędu miasta(gminy) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości na dedykowanym formularzu – formularz należy złożyć w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości.
Zawieranie umów z dostawcami mediów
W przypadku zakupu nieruchomości umowy z dostawcami mediów nie są automatycznie przenoszone na nabywcę. Zazwyczaj nowy właściciel jest zobowiązany do podpisania nowych umów. Dostawcy mediów (energii elektrycznej, wody, kanalizacji) zwykle wymagają przedstawienia im protokołu zdawczo-odbiorczego (protokołu wydania) nieruchomości, zawierającego odczyty liczników. W niektórych przypadkach umowa z dostawcą mediów może zostać przeniesiona w drodze cesji, ale w tym celu kupujący i sprzedający będą musieli odwiedzić biura danego dostawcy (np. dostawcy Internetu lub telewizji kablowej).
Powiadomienie najemców o sprzedaży nieruchomości
Jeśli powierzchnia w nieruchomości jest wynajmowana, kupujący będzie musiał powiadomić najemców o zmianie właściciela nieruchomości. Kupujący staje się wynajmującym w odniesieniu do wynajmowanej powierzchni z mocy prawa, bez konieczności podpisywania nowej umowy najmu lub aneksu zmieniającego do umowy zawartej przez sprzedającego.
Powiadomienie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o sprzedaży nieruchomości
Jeśli kupiłeś nieruchomość, która jest częścią większego kompleksu, na przykład budynku mieszkalnego, będziesz musiał zgłosić sprzedaż do wspólnoty mieszkani owej lub spółdzielni.
Ubezpieczenie nieruchomości
Wykupienie ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych dla nieruchomości oraz ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dla kupującego nie jest obowiązkowe, ale jest zalecane.
Inne obowiązki wynikające z rodzaju lub okoliczności transakcji
Powyższa lista stanowi jedynie przykład obowiązków, które kupujący będzie musiał spełnić. W zależności od rodzaju i okoliczności transakcji, nabywca może być zobowiązany do dokonania także innych czynności, które nie zostały wymienione powyżej (np. czynności związane z podatkiem rolnym, prawem użytkowania wieczystego, jego przekształceniem we własność).
Zakup nieruchomości w Polsce – umowy
Jeśli chcesz kupić nieruchomość w Polsce, będziesz musiał zawrzeć umowę (zazwyczaj umowę sprzedaży) w formie aktu notarialnego sporządzonego przez polskiego notariusza. W wielu przypadkach, oprócz umowy sprzedaży, konieczne może być również zawarcie innych umów. Rodzaj dodatkowych umów będzie zależał od rodzaju nieruchomości, która ma zostać zakupiona oraz etapu negocjacji. Więcej o umowach, z którymi można się spotkać przy zakupie nieruchomości można przeczytać tutaj.
1. Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna jest zazwyczaj zawierana w przypadku sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agenta nieruchomości (agencji nieruchomości). Na mocy umowy rezerwacyjnej sprzedający nieruchomość zobowiązuje się nie sprzedawać jej innej osobie przez określony czas. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać m.in. oznaczenie nieruchomości, cenę sprzedaży, okres rezerwacji oraz ewentualną opłatę rezerwacyjną. Umowa tego typu nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, może mieć formę zwykłej umowy pisemnej.
2. Umowa deweloperska
Ustawa stanowi, że umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać:
- oznaczenie i położenie budynku lub lokalu mieszkalnego;
- powierzchnię i rozkład pomieszczeń, a także zakres i standard prac wykończeniowych, które mają zostać wykonane przez dewelopera;
- datę przeniesienia własności na nabywcę ;
- cenę, termin płatności i warunki płatności;
- termin rozpoczęcia i zakończenia budowy przedsięwzięcia deweloperskiego;
- warunki związane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej, a także ze zwrotem środków wpłaconych przez nabywcę w przypadku odstąpienia od umowy;
- odsetki i kary umowne dla stron umowy deweloperskiej;
- sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa stanowi, że wszelkie ceny i opłaty należne deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej powinny być wpłacane na rachunek powierniczy prowadzony przez bank, przy czym jeżeli:
- bank prowadzi otwarty rachunek powierniczy, środki pieniężne zdeponowane na takim rachunku są wypłacane deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego;
- bank prowadzi zamknięty rachunek powierniczy, środki zdeponowane na takim rachunku są wypłacane deweloperowi po przeniesieniu tytułu prawnego do domu lub lokalu mieszkalnego na nabywcę.
Po zakończeniu prac budowlanych i wydaniu przez odpowiednie organy nadzoru budowlanego wymaganych zgód na budowę, deweloper przekazuje lokal mieszkalny lub dom nabywcy zgodnie z warunkami umowy deweloperskiej.
Po wydaniu pozwoleń deweloper i nabywca zawierają kolejną umowę w formie aktu notarialnego, na mocy której tytuł prawny do domu lub mieszkania zostaje przeniesiony na nabywcę.
3. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości
Gdy zamknięcie transakcji nie może nastąpić od razu, strony mogą zapewnić, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w określonym momencie w przyszłości, zawierając przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna określać co najmniej istotne warunki ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości – dokładne oznaczenie nieruchomości i cenę sprzedaży. Ponadto umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku braku określenia terminu w umowie przedwstępnej, prawo wymaga, aby umowa przyrzeczona została zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (co zazwyczaj ma miejsce) i każda z nich wyznaczy inny termin, pierwszeństwo ma termin wskazany przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli od zawarcia umowy przedwstępnej minął rok, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej nadal nie został ustalony, żadna ze stron nie jest uprawniona do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
W wielu przypadkach umowy przedwstępne zawierają warunki, które muszą zostać spełnione przed zawarciem umowy przyrzeczonej, takie jak uzyskanie finansowania w banku przez kupującego, przeprowadzenie podziału geodezyjnego lub uzyskanie pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji. Umowa przedwstępna powinna również określać stronę, która ponosi ryzyko w przypadku niespełnienia warunków oraz roszczenia, które mogą być dochodzone przez drugą stronę w takim przypadku. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej strony ustalają, że kupujący powinien zapłacić sprzedającemu część ceny sprzedaży (od 5 do 20% ceny) niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej tytułem zadatku– więcej na ten temat poniżej.
Forma aktu notarialnego nie jest wymagana dla umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, jednak jest zalecana, szczególnie z perspektywy kupującego. W przypadku, gdy strona umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego odmawia podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona może wymusić zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.
Co więcej, umowa zawarta w formie aktu notarialnego stanowi podstawę wpisu roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej i przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej. W przypadku, gdy sprzedający jest nielojalny i próbuje sprzedać nieruchomość osobie trzeciej pomimo zawartej z kupującym umowy przedwstępnej, kupujący, którego roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej, korzysta z dodatkowej ochrony.
W sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej pomimo wpisanego do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności, może żądać, aby osoba trzecia przeniosła na nią własność przedmiotowej nieruchomości.
Jeżeli strona umowy przedwstępnej, która nie została zawarta w formie aktu notarialnego, nie wywiązuje się z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, jedynym roszczeniem przysługującym drugiej stronie jest ro szczenie odszkodowawcze. Jeżeli umowa nie określa zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej, poszkodowany może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zakładał, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta (np. koszty obsługi prawnej, wynagrodzenie tłumacza przysięgłego).
Zadatek w umowach sprzedaży nieruchomości – zadatek
Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wpłata zadatku uprawnia sprzedającego do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymania pieniędzy w przypadku, gdy kupujący nie wywiązuje się z warunków umowy przedwstępnej.Natomiast w przypadku, gdy to sprzedający nie wywiązuje się z warunków umowy przedwstępnej, kupujący, który wpłacił zadatek, jest uprawniony do dochodzenia od sprzedającego zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. W tego typu przypadkach zadatek pełni rolę kary umownej za naruszenie warunków umowy przedwstępnej i zastępuje odszkodowanie.
4.Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomośći wymaga formy aktu notarialnego. Jest to w istocie umowa sprzedaży nieruchomości zawierana w wykonaniu zawartej wcześniej umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona powinna więc zawierać wszystkie elementy umowy sprzedaży nieruchomości, takie jak:
- dokładne oznaczenie i szczegółowy opis stanu prawnego nieruchomości, w tym informacje o zmianach (jeśli takie nastąpiły) w stanie prawnym nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej,
- cenę sprzedaży i warunki płatności, a w przypadku wpłaty przez kupującego zadatku – postanowienie, że zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży,
- warunki i termin wydania nieruchomości kupującemu.
Umowa musi być sporządzona w języku polskim. Jeżeli osoba stawająca do aktu notarialnego nie włada językiem polskim, notariusz wymagać będzie asysty tłumacza przysięgłego.
Gdy strony podpiszą umowę przyrzeczoną sprzedaży, prawo własności nieruchomości przechodzi na kupującego, chyba że umowa stanowi, że tytuł zostanie przeniesiony w późniejszym terminie w drodze odrębnej umowy. W takim przypadku strony będą musiały zawrzeć oddzielną umowę przenoszącą tytuł własności nieruchomości.
Jakie nieruchomości można nabyć?
Przedmiotem obrotu są następujące rodzaje nieruchomości:
Grunty niezabudowane, w tym gruntu rolne,
Grunty zabudowane,
Lokale mieszkalne,
Lokale niemieszkalne (usługowe)
Jakie prawa do nieruchomości można nabyć?
a. Własność
Zazwyczaj kupujesz prawo własności do nieruchomości w Polsce.
Prawo własności to najszersze uprawnienie majątkowe, które obejmuje:
– prawo posiadania,
– prawo użytkowania,
– prawo rozporządzania.
b. Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste jest bardzo podobne do własności. Grunty będące przedmiotem użytkowania wieczystego są formalnie własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, jednakże to użytkownik wieczysty posiada szereg uprawnień do nieruchomości podobnych jak właściciel. Użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może posiadać, korzystać i rozporządzać prawem do nieruchomości. Ponadto budynki, które zostały wzniesione na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego, stanowią własność użytkownika wieczystego. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na 99 lat lub – w wyjątkowych przypadkach – na 40 lat. Przedłużenie prawa użytkowania wieczystego na kolejne okresy jest kwestią formalną. Kluczową wadą użytkowania wieczystego jest obowiązek uiszczania opłaty rocznej za użytkowanie.
c. Udział w budynku z przydzielonym mieszkaniem
W wyjątkowych sytuacjach prawo do korzystania z mieszkania może wynikać z udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się mieszkania. W tej szczególnej sytuacji:
– udział w nieruchomości wspólnej zazwyczaj odzwierciedla wielkość mieszkania,
– umowa o podział nieruchomości do korzystania wskazuje na prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego lokalu mieszkalnego.
Ten rodzaj prawa do mieszkania jest raczej niepopularny ze względu na jego skomplikowany charakter. Poza tym ten rodzaj prawa jest nie zapewnia mocnej ochrony prawnej użytkownika mieszkania, ponieważ z istotny tego prawa wynika współwłasność nieruchomości wspólnej, a nie odrębna własność mieszkania. Tego typu prawo stanowi relikt PRL, który stopniowo zanika wraz z regulowaniem stanu prawnego nieruchomości przez kolejne generacje współwłaścicieli czy inwestorów. Cudzoziemcy co do zasady mogą nabyć własność odrębnego lokalu bez zezwolenia, ale zezwolenie będzie wymagane przy zakupie udziału w nieruchomości z przydzielonym lokalem
d. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest bardzo podobne do prawa własności – obejmuje prawo posiadania, użytkowania i rozporządzania. Prawo to jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Różnica wynika głównie z faktu, że formalnie to spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości.
e. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest bardzo podobne do najmu – obejmuje prawo posiadania i użytkowania, ale nie prawo dysponowania. Prawo to jest niezbywalne, niepodlegające dziedziczeniu i nieegzekwowalne.
DKP Legal
