Najem nieruchomości

Najem – ramy prawne

Przepisy dotyczące umów najmu:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) (dalej jako;)

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172) (dalej: „Ustawa o ochronie lokatorów”);

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805) (dalej: „Kodeks postępowania cywilnego”).

---

Najem lokali mieszkalnych w Polsce – Ogólne informacje

Jakie umowy można zawrzeć przy wynajmie lokali mieszkalnych?

Możemy wyróżnić trzy rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych, które mogą być zawierane na rynku nieruchomości w Polsce:

1. Umowa najmu – jest to standardowa umowa, która może być zawarta z każdym rodzajem wynajmującego (osoba fizyczna, spółki, fundacje, stowarzyszenia, gminy, Skarb Państwa). Na potrzeby niniejszego dokumentu umowy te zwane są dalej „Standardowymi umowami najmu”;.

2. Umowa najmu okazjonalnego – jest to umowa, która może być zawarta wyłącznie z wynajmującym będącym osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;

3. umowa najmu instytucjonalnego – jest to umowa, która może być zawarta wyłącznie z wynajmującym będącym przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Jakie są główne różnice pomiędzy rodzajami umów najmu lokali mieszkalnych?

Znaczna część praw i obowiązków najemcy w każdym z powyższych typów umów jest identyczna lub podobna. Główne różnice polegają na tym, że:

1. standardowe umowy najmu mogą być zawierane na czas oznaczony lub nieoznaczony, podczas gdy umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony;

2. czynsz w standardowych umowach najmu może być podwyższony wyłącznie na zasadach i w trybie określonym w przepisach prawa, podczas gdy umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego dają wynajmującemu większą swobodę w zakresie podwyższania czynszu w trakcie trwania najmu;

3. umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego umożliwiają wynajmującemu wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu w okolicznościach określonych w umowie, podczas gdy standardowe umowy najmu mogą być rozwiązane przez wynajmującego wyłącznie w okolicznościach i z zachowaniem formalnej procedury określonej w przepisach ustawowych;

4. umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zapewniają wynajmującym silniejszą ochronę związaną z możliwością prostszej i szybszej eksmisji byłego najemcy po rozwiązaniu umowy najmu bez konieczności uzyskania wyroku sądowego. W przeciwieństwie do tego, eksmisja byłych najemców po wygaśnięciu standardowych umów najmu jest dozwolona wyłącznie na podstawie wyroku sądowego nakazującego eksmisję wydanego po rozprawie sądowej.

Jakie są istotne warunki umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego każdego rodzaju powinna określać co najmniej oznaczenie stron, przeznaczenie lokalu mieszkalnego do używania przez najemcę oraz wysokość czynszu należnego wynajmującemu. Pozostałe kwestie, o ile nie zostały uregulowane w umowie, podlegać będą przepisom ustawowym, w tym w szczególności Kodeksowi cywilnemu oraz ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jakie są najważniejsze obowiązki wynajmującego?

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy uzgodnionego lokalu do używania na czas trwania umowy. W pozostałym zakresie umowa najmu może dość swobodnie określać obowiązki wynajmującego, o ile nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, zasad współżycia społecznego lub nie jest sprzeczna z naturą najmu. Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów i inne ustawy przewidują szereg obowiązków umownych wynajmującego, które mają zastosowanie, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej.

Jakie są najważniejsze obowiązki najemcy?

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie umówionego czynszu oraz używanie wynajętego lokalu w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający celowi mieszkaniowemu najmu. W pozostałym zakresie umowa najmu może dość swobodnie określać obowiązki najemcy, o ile nie narusza to bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, zasad współżycia społecznego lub nie sprzeciwia się naturze najmu.

Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów i inne ustawy przewidują szereg obowiązków umownych wynajmującego, które mają zastosowanie, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej.

Czy można dowolnie określić prawa i obowiązki stron w umowie najmu?

We wszystkich rodzajach umów najmu strony mają dużą swobodę w kształtowaniu treści umowy, o ile nie narusza ona bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, zasad współżycia społecznego lub charakteru najmu. Niektóre z ustawowych przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów odnoszące się do praw i obowiązków lokatorów mają charakter fakultatywny (normy domyślne). Znajdują one zastosowanie, o ile strony umowy nie postanowią inaczej. Dotyczy to w szczególności postanowień dotyczących utrzymania wynajmowanego lokalu, ponoszenia i rozliczania nakładów, dokonywania zmian w przedmiocie najmu czy prawa do podnajmu. Generalnie strony umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mają większą swobodę kontraktową, gdyż w tych rodzajach umów ochrona najemcy jest słabsza niż w przypadku standardowych umów najmu.

Jak powinien być określony czynsz w umowie najmu?

Teoretycznie czynsz może być określony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju (np. w dostawie towarów). W praktyce polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych czynsz jest zawsze określany w pieniądzu. Nie ma prawnych ograniczeń co do dopuszczalnej wysokości czynszu za nieruchomości oddawane w najem na wolnym rynku (tj. niewynajmowane z mieszkaniowego zasobu gminy).

Jaki jest termin i sposób płatności czynszu?

Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu w uzgodnionym terminie, zazwyczaj określonym w umowie najmu. Zazwyczaj umowy najmu przewidują płatność czynszu z góry w okresach miesięcznych. Jeśli okres płatności czynszu nie został ustalony w umowie, czynsz powinien być płatny z góry:

1. za cały okres najmu, jeżeli najem ma trwać nie dłużej niż jeden miesiąc,

2. miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca, jeżeli najem ma trwać dłużej niż miesiąc lub jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa powinna określać sposób płatności czynszu, np. przelew bankowy lub płatność gotówką.
Jeżeli umowa nie określa sposobu płatności czynszu, czynsz powinien być płatny gotówką wynajmującemu w miejscu zamieszkania lub siedziby wynajmującego.

Umowa może przewidywać zapłatę czynszu w dowolnej walucie obcej. Praktycznie najczęściej czynsz płatny jest w PLN. Czynsz płatny w EUR jest znacznie mniej popularny. Płatność czynszu w innych walutach obcych zdarza się bardzo rzadko.

Czy wynajmujący może obciążyć najemcę innymi opłatami niż czynsz?

Oprócz czynszu, wynajmujący może obciążyć najemcę opłatami niezależnymi od wynajmującego dotyczącymi mediów lub usług świadczonych na rzecz lokalu (np. opłatami za dostawę do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Wynajmujący nie może doliczać do tych opłat swojej marży.

Czy przekazanie lokalu najemcy powinno być udokumentowane?

Przed przekazaniem lokalu wynajmujący i najemca powinni sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Ponadto protokół powinien określać stan liczników mediów na dzień przekazania lokalu najemcy, dzięki czemu możliwe będzie ustalenie zużycia wody, prądu czy gazu przez najemcę po przekazaniu lokalu.

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest szczególnie istotne dla najemcy. Prawo przewiduje domniemanie, zgodnie z którym lokal mieszkalny jest przekazywany najemcy w dobrym stanie i nadaje się do umówionego użytku. Jest to domniemanie wzruszalne, które najemca może obalić dowodem przeciwnym. Takim dowodem może być protokół zdawczo-odbiorczy określający stan lokalu w chwili przekazania go najemcy, sporządzony przed przekazaniem lokalu.

Czy wynajmujący może uzyskać dostęp do lokalu zajmowanego przez najemcę?

Wynajmujący nie powinien przeszkadzać najemcy w korzystaniu z wynajmowanego lokalu. Dlatego też wynajmujący jest uprawniony do uzyskania dostępu do lokalu tylko w określonych, nadzwyczajnych okolicznościach.

Przede wszystkim wynajmujący jest uprawniony do wejścia do lokalu w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, a najemca jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia powstałej awarii, np. w razie ulatniania się gazu, dymu, zalania sąsiedniego mieszkania. Jeżeli najemca wbrew obowiązkowi odmawia udostępnienia lokalu lub jest nieobecny, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także z jej udziałem. Obecność funkcjonariusza policji lub straży miejskiej jest wymogiem bezwzględnym. Nie może go zastąpić np. administrator budynku czy sąsiad. W przypadku wejścia do lokalu wymagane jest zabezpieczenie rzeczy znajdujących się w lokalu i samego lokalu oraz sporządzenie protokołu z tych czynności.

Najemca powinien ponadto udostępnić lokal wynajmującemu w razie potrzeby:

1. okresowej, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach także doraźnej, kontroli stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2. zastępczego wykonania przez właściciela prac, których wykonania lokator odmówił mimo ciążącego na nim obowiązku.

W powyższych sytuacjach lokal powinien zostać udostępniony po uprzednim uzgodnieniu terminu. W praktyce terminy oględzin lokalu są często ustalane w umowach najmu.

Czy najemca może dokonywać zmian i ulepszeń w wynajmowanym lokalu?

Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w wynajmowanym lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, najemca może dokonać ulepszeń w lokalu tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Często ulepszenia lokalu przez najemcę i rozliczenia z tego tytułu są już przewidziane w umowie najmu.

Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu, że wartość ulepszeń dokonanych przez najemcę będzie zwracana przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych ulepszeń będzie sukcesywnie odliczana od czynszu. Dopuszczalne jest również zastrzeżenie, że najemca nie jest uprawniony do odebrania ulepszeń dokonanych w czasie trwania najmu (np. demontażu urządzeń lub instalacji z mieszkania) lub żądania zwrotu ich równowartości po zakończeniu najmu.

Ulepszenia dokonane przez najemcę bez wymaganej zgody wynajmującego w trakcie trwania najmu mogą uzasadniać wypowiedzenie najmu przez wynajmującego, gdyż może to stanowić przykład korzystania z lokalu w sposób niezgodny z umową. Wynajmujący jest również uprawniony do wystąpienia z roszczeniami odszkodowawczymi wobec najemcy.

Po zakończeniu najmu wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem umowy i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie narusza to substancji lokalu, albo zatrzymania ulepszeń za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia na dzień opróżnienia lokalu.

Czy najemca może oddać wynajęty lokal do używania innym osobom?

Najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć bez zgody wynajmującego. Naruszenie obowiązku uzyskania zgody wynajmującego może uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zgoda wynajmującego nie jest wymagana w przypadku osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny
(np. małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo).

Jakie są prawa najemcy w przypadku ujawnienia się wad wynajmowanego lokalu?

Jeżeli wynajęty lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad

Jeżeli w chwili wydania najemcy wynajęty lokal ma wady, które uniemożliwiają jego używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca nie może jednak żądać obniżenia czynszu ani wypowiedzieć umowy najmu z powodu wad, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o ich istnieniu.

Powyższe zasady dotyczące odpowiedzialności wynajmującego za wady oraz przewidujące uprawnienia najemcy w tym zakresie mogą zostać zmodyfikowane w umowie najmu.

Umowa najmu nie może jednak pozbawiać najemcy uprawnienia do wypowiedzenia umowy w sytuacji, gdy wady wynajmowanego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, nawet jeżeli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.

W jakim stanie należy zwrócić wynajmowany lokal po zakończeniu najmu?

Jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania.

Jakie opłaty ponosi osoba zajmująca lokal po wygaśnięciu umowy najmu?

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może zażądać odszkodowania uzupełniającego.

W przypadku, gdy dana osoba jest uprawniona do lokalu zamiennego lub socjalnego, wysokość odszkodowania, które ma zapłacić ta osoba, jest ograniczona do wysokości czynszu, który byłaby zobowiązana płacić, gdyby umowa najmu nie wygasła.

W jakich sytuacjach wynajmujący może żądać odszkodowania od najemcy?

Najemca może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wynajmującego za:

1. niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z umowy najmu (odpowiedzialność kontraktowa) lub

2. czynu niedozwolonego popełnionego na szkodę wynajmującego, tj. za zachowanie sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym, przez który rozumie się nakazy i zakazy wynikające z przepisów prawa i zasad współżycia społecznego (odpowiedzialność deliktowa).

Roszczenia odszkodowawcze wynajmującego mogą wynikać przykładowo z naruszenia przez najemcę obowiązku utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym, zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia lokalu lub części wspólnych budynku należących do wynajmującego, czy też opóźnienia w zwrocie lokalu po zakończeniu najmu. Niektóre zachowania najemcy mogą być kwalifikowane zarówno jako naruszenie umowy, jak i czyn niedozwolony, np. zniszczenie lub uszkodzenie lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji dochodzi do zbiegu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy. Oznacza to, że wynajmujący może dochodzić odszkodowania według swojego wyboru z tytułu naruszenia umowy lub czynu niedozwolonego.

W przypadku odpowiedzialności kontraktowej przepisy kodeksu cywilnego zakładają winę naruszyciela. Oznacza to, że w razie sporu sądowego na najemcy spoczywa ciężar udowodnienia, że szkoda wynikająca z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy najmu nie jest następstwem okoliczności, za które najemca ponosi odpowiedzialność. Natomiast w przypadku roszczeń odszkodowawczych z tytułu czynu niedozwolonego ciężar udowodnienia winy sprawcy spoczywa na poszkodowanym.

W jakim zakresie najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą? Czy strony mogą umownie zmodyfikować zakres odpowiedzialności odszkodowawczej?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Strony umowy mogą w pewnym zakresie modyfikować ustawowe zasady odpowiedzialności odszkodowawczej, np. poprzez rozszerzenie odpowiedzialności na okoliczności, za które strona nie ponosi odpowiedzialności na podstawie przepisów prawa lub poprzez ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności za dany rodzaj okoliczności lub szkody. Umowa nie może jednak wyłączać odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną umyślnie lub za szkodę na osobie. Ponadto umowne ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności przedsiębiorcy wobec konsumenta może zostać uznane za klauzulę niedozwoloną, która nie będzie wiążąca dla stron umowy.

---

Standardowe umowy najmu

Jaka jest wymagana forma standardowej umowy najmu?

Standardowa umowa najmu może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w formie pisemnej, ustnej lub za pośrednictwem poczty elektronicznej. Jednakże umowa najmu na czas określony dłuższy niż rok powinna być zawarta w formie pisemnej, w przeciwnym razie taką umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

Na jak długo można zawrzeć standardową umowę najmu?

Standardowa umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 (dziesięć) lat lub na czas nieoznaczony. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 10 (dziesięć) lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony po upływie tego terminu.

Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania standardowej umowy najmu bez zgody najemcy?

Czynsz za lokal mieszkalny wynajmowany na podstawie standardowej umowy najmu może zostać podwyższony przez wynajmującego w trakcie trwania umowy najmu wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może podwyższyć czynsz za wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony uzgodnią w umowie dłuższy okres. Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane w formie pisemnej. Podwyżka nie może przekroczyć limitów przewidzianych w Ustawie o ochronie praw lokatorów tj.

1. waloryzacja czynszu odpowiada wskaźnikowi CPI za rok poprzedni lub

2. podwyższony czynsz nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub

3. podwyższony czynsz nie jest wyższy niż suma (1) 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu dokonanych przez wynajmującego lub 10% nakładów na trwałe ulepszenie lokalu dokonanych przez wynajmującego oraz (2) godziwego zysku;

W praktyce stosuje się przede wszystkim waloryzację w oparciu o wskaźnik CPI.

Czy wynajmujący może żądać kaucji od najemcy w ramach standardowej umowy najmu?

Wynajmujący może żądać przy umowie najmu, aby najemca wpłacił kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu oraz opłat dodatkowych należnych wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W praktyce rynkowej umowy najmu przewidują zazwyczaj kaucję w wysokości 1-3 miesięcznego czynszu. Prawo do pobrania kaucji oraz jej wysokość powinny być określone w umowie najmu.

Kiedy kaucja wpłacona przez najemcę powinna zostać zwrócona przez wynajmującego?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu niezapłaconych przez najemcę należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

W jakiej wysokości kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu najmu?

Kaucja podlega obowiązkowej waloryzacji odpowiadającej wzrostowi stawki czynszu. Wysokość zwaloryzowanej kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie równej iloczynowi miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i wielokrotności czynszu przyjętego przy pobieraniu kaucji, jednak w wysokości nie niższej niż pobrana kaucja. Jeżeli zatem kaucja została pobrana w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, to zwrotowi podlega kaucja w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu kaucji, przy czym kwota ta nie może być niższa od pobranej kaucji, oczywiście z uwzględnieniem potrąceń na poczet należności wynajmującego zabezpieczonych kaucją.

Jakie są obowiązki wynajmującego w zakresie utrzymania i napraw wynajmowanego lokalu?

Obowiązki wynajmującego opisane poniżej mają zastosowanie, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemca ponosi jednak drobne nakłady związane z normalnym użytkowaniem lokalu. Wynajmujący powinien naprawić i wymienić

1. wewnętrznej instalacji wodnej, gazowej i ciepłej wody (ale bez armatury i osprzętu),

2. wewnętrznych instalacji kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej,

3. pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, wykładzin podłogowych oraz tynków ściennych.

Wynajmujący jest obowiązany utrzymywać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzenia budynku oraz jego otoczenia, służące do wspólnego użytku mieszkańców. Wynajmujący jest obowiązany zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone w odrębnych przepisach. W przypadku najmu lokalu, który został opróżniony przez poprzedniego najemcę, wynajmujący zobowiązany jest do wymiany zużytych elementów wyposażenia lokalu.

Jakie są obowiązki najemcy w zakresie utrzymania i napraw wynajmowanego lokalu?

Obowiązki najemcy opisane poniżej mają zastosowanie, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Najemca zobowiązany jest do utrzymywania wynajmowanego lokalu w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz zobowiązany jest do przestrzegania porządku domowego. Najemca zobowiązany jest dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, takie jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację:

1. podłóg, wykładzin podłogowych, ceramicznych, szklanych i innych okładzin ściennych;

2. okna i drzwi;

3. meble wbudowane, w tym ich wymiana;

4. szafek kuchennych, kuchni i przepływowych podgrzewaczy wody (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, muszli klozetowych, zlewozmywaków i umywalek z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które wyposażony jest lokal, wraz z ich wymianą;

5. osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany kabli i osprzętu anteny zbiorczej;

6. pieców węglowych i akumulacyjnych, w tym wymiana zużytych elementów;

7. centralnego ogrzewania, a jeżeli nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usunięcie ich niedrożności;

9. innych elementów wyposażenia wynajmowanego lokalu poprzez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków na ścianach i sufitach, malowanie drzwi i okien, mebli w zabudowie, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć standardową umowę najmu?

Wynajmujący może wypowiedzieć standardową umowę najmu tylko w ograniczonych przypadkach. Podstawy i tryb wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego są określone w ustawie o ochronie praw lokatorów i nie muszą być powtórzone w treści umowy, aby miały zastosowanie. Strony umowy najmu nie mogą zmienić trybu i podstaw wypowiedzenia umowy przez wynajmującego na niekorzyść najemcy, np. poprzez wprowadzenie możliwości wypowiedzenia umowy z innych przyczyn lub z krótszym okresem wypowiedzenia. Przesłanki i tryb wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego są takie same w odniesieniu do umów najmu zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony.

Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności i powinno określać przyczynę wypowiedzenia. Możemy wyróżnić następujące przyczyny wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego:

A. Przyczyny leżące po stronie najemcy:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od wynajmującego, pobieranych przez wynajmującego tylko w wypadkach, gdy najemca nie ma bezpośrednio zawartej umowy z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty
   zaległych i bieżących należności, lub

3. podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

B. Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem

4. sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

5. Przyczyny leżące po stronie wynajmującego:

5. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, Wynajmujący może wypowiedzieć najem Najemcy, który posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (tj. położonego w tej samej lub sąsiedniej dzielnicy), a Najemca może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

6. Nie później niż na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli najemcy przysługuje prawo do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo jeżeli wynajmujący zapewnia mu lokal zamienny w tej samej miejscowości;

7. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli zamierza zamieszkać w swoim lokalu mieszkalnym i nie zapewnia najemcy lokalu zamiennego, a najemcy nie przysługuje prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości.

Powyższe zasady stosuje się, jeżeli w lokalu wynajmującego mają zamieszkać jego pełnoletni zstępni, wstępni lub osoba, względem której obciąża wynajmującego obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie umowy najmu, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę, która ma zamieszkać w lokalu właściciela.

C. Inne przyczyny:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Czy najemca może wypowiedzieć standardową umowę najmu?

Generalnie zasady wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę są różne dla umów zawartych na czas nieokreślony i określony.

Umowa najmu na czas nieokreślony: Najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony z zachowaniem terminu wypowiedzenia bez podania przyczyny. Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony, najemca może ją wypowiedzieć

1. nie później niż na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie;

2. nie później niż na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny za okresy najmu dłuższe niż jeden miesiąc,

3. nie później niż na trzy dni naprzód, jeżeli czynsz jest płatny za okresy najmu krótsze niż miesiąc,

4. z jednodniowym wyprzedzeniem w przypadku najmu dobowego.

Umowa najmu może przewidywać inny okres wypowiedzenia dla najemcy, przy czym w przypadku umowy najmu, w której czynsz płatny jest miesięcznie, okres wypowiedzenia może być jedynie wydłużony (nie jest dopuszczalne określenie okresu wypowiedzenia krótszego niż 3 miesiące).

Umowa najmu na czas oznaczony: Najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony tylko w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że w przypadku umów zawartych na czas określony, warunki i tryb wypowiedzenia umowy najmu muszą być jasno określone, w przeciwnym razie najemca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu wcześniej.

Co więcej, każda umowa najmu może zostać wypowiedziana przez najemcę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy pojawią się poważne wady, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie lub gdy wady są nieusuwalne.

Jaka jest procedura eksmisji najemcy z lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu na podstawie standardowej umowy najmu?

Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal po rozwiązaniu lub wygaśnięciu standardowej umowy najmu, wynajmujący powinien wnieść pozew przeciwko najemcy i uzyskać nakaz eksmisji zobowiązujący najemcę do opuszczenia lokalu. W sprawie o eksmisję sąd decyduje, czy pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W przypadku jego przyznania, sąd nakazuje wstrzymanie przymusowego opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Polskie prawo nie zezwala wynajmującemu na samowolną eksmisję byłego najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić zajmowanego lokalu. Takie działanie wynajmującego może stanowić przestępstwo.

---

Najem okazjonalny w Polsce

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to rodzaj umowy najmu, która może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Cechami wyróżniającymi umowę najmu okazjonalnego są

1. znacznie większa swoboda wynajmującego w podwyższaniu czynszu w trakcie trwania umowy najmu;

2. możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego w okolicznościach określonych w umowie;

3. możliwość uproszczonej eksmisji najemcy z mieszkania po zakończeniu najmu.

Kto może być wynajmującym w ramach umowy najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Kto może być najemcą na podstawie umowy najmu okazjonalnego?

Najemcą na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna.

Jaki jest dopuszczalny okres najmu w ramach umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na okres maksymalnie 10 lat.

Jaka jest wymagana forma umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jakie dokumenty są wymagane od najemcy do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego najemca powinien dostarczyć następujące dokumenty:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;

2. pisemne oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu;

3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w lit. b, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Powyższe dokumenty mają umożliwić wynajmującemu przeprowadzenie uproszczonej eksmisji w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu (patrz pkt. 44 poniżej).

W przypadku utraty możliwości zamieszkiwania w lokalu wskazanym w pisemnym oświadczeniu najemcy, najemca jest obowiązany, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, i złożyć w tym zakresie wymagane oświadczenie. W przeciwnym razie wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Jakiej wysokości kaucji może żądać wynajmujący przy umowie najmu okazjonalnego?

Wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Maksymalna wysokość kaucji
jest zatem niższa niż w przypadku standardowej umowy najmu, gdzie dopuszczalną kwotą jest równowartość 12-miesięcznego czynszu.

Kaucja zabezpiecza pokrycie opłat za lokal przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu oraz wszelkich kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W jakiej wysokości kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego?

Kaucja podlega obowiązkowej waloryzacji na takich samych zasadach jak w standardowych umowach najmu (patrz: pkt 24 w sekcji: STANDARDOWE UMOWY NAJMU).

Kiedy kaucja wpłacona przez najemcę powinna zostać zwrócona przez wynajmującego?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu niezapłaconych przez najemcę należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jakie są zasady podwyższania czynszu w umowie najmu okazjonalnego?

Zasady i tryb podwyższania czynszu powinny być określone w umowie najmu okazjonalnego. Przepisy nie nakładają ograniczeń co do częstotliwości i wysokości dopuszczalnych podwyżek czynszu przez wynajmującego.

W sytuacji, gdy umowa nie reguluje kwestii indeksacji czynszu, pojawia się problem dotyczący interpretacji przepisów ustawowych, tj. czy w takiej sytuacji zastosowanie ma ogólna zasada Kodeksu cywilnego, pozwalająca wynajmującemu na jednostronne wypowiedzenie wysokości czynszu na miesiąc naprzód na koniec roku kalendarzowego, czy też nie. Dlatego zalecamy, aby umowy najmu zawsze wyraźnie określały, że czynsz podlega lub nie podlega indeksacji lub jakiejkolwiek jednostronnej zmianie przez wynajmującego.

Jakie są obowiązki wynajmującego w zakresie utrzymania i napraw wynajmowanego lokalu?

Obowiązki wynajmującego opisane poniżej mają zastosowanie, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez okres trwania umowy najmu. Wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia niezbędnych napraw, bez których lokal nie nadaje się do umówionego użytku. Obowiązek ten nie dotyczy drobnych nakładów i napraw, których wykonanie należy do obowiązków najemcy.

Jakie są obowiązki najemcy w zakresie utrzymania i napraw wynajmowanego lokalu?

Obowiązki najemcy opisane poniżej mają zastosowanie, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać wynajętego lokalu w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający celowi mieszkaniowemu najmu. Najemca powinien dbać, aby wynajęty lokal nie uległ pogorszeniu. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania.

Najemca jest obowiązany do dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem lokalu. Do drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Najemca może zainstalować w wynajmowanym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich zainstalowania jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami lub zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do zainstalowania urządzeń wymagane jest współdziałanie wynajmującego, najemca może żądać tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Jakie są zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez wynajmującego:

1. z przyczyn określonych w umowie lub

2. z przyczyn leżących po stronie najemcy tj: nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od wynajmującego, pobieranych przez wynajmującego tylko w wypadkach, gdy najemca nie ma bezpośrednio zawartej umowy z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty
   zaległych i bieżących należności, lub

3. podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

4. nie poinformował wynajmującego, że jego sytuacja uległa zmianie i nie będzie miał gdzie się przenieść w przypadku egzekucji;

5. poinformował o zmianie sytuacji, że nie będzie miał gdzie się przenieść w przypadku egzekucji, ale w ciągu 21 dni nie wskazał innego lokalu.

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, możliwe jest zastrzeżenie prawa wynajmującego do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu okazjonalnego.

Jakie są zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez najemcę?

Najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego:

1. ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli w lokalu ujawnią się poważne wady, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie lub jeżeli wady są nieusuwalne lub

2. w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że warunki i procedura zakończenia najmu muszą być jasno określone, w przeciwnym razie najemca nie będzie mógł zakończyć najmu wcześniej.

Jaka jest procedura eksmisji najemcy z lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu na podstawie umowy najmu okazjonalnego?

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza najemcy wezwanie do opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia wezwania, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym właściciela.

W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego przez wynajmującego terminu do opróżnienia lokalu, wynajmujący wystąpi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został dostarczony przez najemcę w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Akt notarialny z nadaną przez sąd klauzulą wykonalności jest tytułem egzekucyjnym umożliwiającym wszczęcie i przeprowadzenie przymusowej eksmisji przez komornika. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności oraz postępowanie egzekucyjne uregulowane są w Kodeksie postępowania cywilnego.

---

Najem instytucjonalny w Polsce

Czym jest umowa najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego jest rodzajem umowy najmu, która może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony.
Podobnie jak w przypadku umów najmu okazjonalnego, cechami wyróżniającymi umowę najmu instytucjonalnego są

1. znacznie większa swoboda wynajmującego w zakresie podwyższania czynszu w trakcie trwania najmu;

2. możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego w okolicznościach określonych w umowie;

3. możliwość uproszczonej eksmisji najemcy z mieszkania po zakończeniu najmu.

Kto może być wynajmującym w ramach umowy najmu instytucjonalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wyłącznie wynajmujący będący przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Kto może być najemcą w ramach umowy najmu instytucjonalnego?

Najemcą w ramach umowy najmu instytucjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna.

Jaki jest dopuszczalny okres najmu w ramach umowy najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na czas oznaczony bez ograniczeń czasowych. W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, umowa najmu instytucjonalnego nie przekształca się w umowę na czas nieokreślony po upływie 10 lat.

Jaka jest wymagana forma umowy najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jakie dokumenty są wymagane od najemcy do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego?

Najemca składa wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu lokalu socjalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego obowiązku nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Powyższy dokument ma umożliwić wynajmującemu przeprowadzenie uproszczonej eksmisji w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu (patrz pkt. 51 poniżej).

Jaka jest procedura eksmisji najemcy z lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu na podstawie umowy najmu instytucjonalnego?

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza najemcy wezwanie do opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania najemcy, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym przez wynajmującego.

W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego przez wynajmującego terminu do opróżnienia lokalu, wynajmujący wystąpi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został dostarczony przez najemcę w związku z zawarciem umowy najmu instytucjonalnego. Akt notarialny z nadaną przez sąd klauzulą wykonalności stanowi tytuł egzekucyjny umożliwiający wszczęcie i przeprowadzenie przymusowej eksmisji przez komornika. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności oraz postępowanie egzekucyjne uregulowane są w Kodeksie postępowania cywilnego.

Czy prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego są takie same?

Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego są praktycznie identyczne. W związku z tym pytania i odpowiedzi dotyczące najmu okazjonalnego zawarte w punktach 34-42 (z wyjątkiem punktu 40 (b) (iv. i v.) mają zastosowanie do umowy najmu instytucjonalnego. Istotne różnice pomiędzy tymi umowami dotyczą:

1. tożsamości wynajmującego (patrz: punkty 31 i 46)

2. okres najmu (patrz: punkty 33 i 48)

3. dokumenty wymagane od najemcy (patrz: punkty 35 i 50).