10 niezbędnych kroków do odziedziczenia nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 9.10.2024

Dziedziczenie nieruchomości w Polsce nie jest objęte jednolitą regulacją. Opisana poniżej procedura została wypracowana w praktyce i odzwierciedla wymogi różnych przepisów prawa (polskiego prawa spadkowego, prawa rzeczowego, prawa podatkowego itp.) Gdy zmarła osoba sporządza testament, informacje o tym, kto i co dziedziczy (tzw. dziedziczenie testamentowe), muszą być zawarte w testamencie.

Jednakże, gdy testament nie istnieje lub jest nieważny, lub gdy spadkobiercy nie chcą, lub nie mogą zostać spadkobiercami, krąg spadkobierców powoływany jest z mocy prawa (tzw. dziedziczenie ustawowe).

Krok 1. Zlokalizuj odziedziczony majątek – przeprowadź dokładne poszukiwania nieruchomości

Jeśli nie masz pewności, czy spadkodawca pozostawił w Polsce jakikolwiek majątek, możesz sporządzić spis inwentarza. Sporządza się go w celu ustalenia odziedziczonego przez spadkodawcę majątku oraz jego wartości. Można to zrobić na dwa sposoby. 

Pierwszym z nich jest wniosek sądu, który wydaje postanowienie o sporządzeniu spisu inwentarza. Ponadto taki wniosek  można również złożyć bezpośrednio do komornika.

Drugim sposobem na ustalenie, czy spadkodawca pozostawił w Polsce nieruchomość, jest zwrócenie się do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych z zapytaniem o nieruchomości należące do zmarłego. Aby otrzymać odpowiedź z urzędu, musimy przedstawić dokumenty potwierdzające posiadanie interesu prawnego w uzyskaniu informacji o majątku zmarłego.

Krok 2. Sprawdź wcześniejsze postępowania spadkowe

W przypadku ustalenia, że spadkodawca pozostawił majątek w Polsce, warto dowiedzieć się, czy inni spadkobiercy lub wierzyciele w Polsce przeprowadzili postępowanie potwierdzające prawa do spadku. Potwierdzenie praw do spadku może zostać przeprowadzone na dwa sposoby: przez sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, albo poprzez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Zdarza się, że członkowie rodziny unikają kontaktu lub przekazywania dalszej rodzinie jakichkolwiek informacji na temat spadku lub dziedziczenia.

Co ważne, w Polsce spadkobiercy nie mają obowiązku przeprowadzania postępowania o stwierdzenie praw do spadku. Stwierdzenie nabycia spadku może nastąpić nawet wiele lat po śmierci spadkodawcy. Istnieje jednak szybki i darmowy sposób na ustalenie, czy doszło do potwierdzenia dziedziczenia po danej osobie. Możesz to zweryfikować w internetowym Rejestrze Spadkowym, o ile posiadasz dane identyfikujące spadkodawcę lub jego numer PESEL.

Prowadzony Rejestr Spadkowy składa się z 2 części:

• części krajowej PL, która zawiera informacje o notarialnych poświadczeniach dziedziczenia wydanych po 01.03.2009 r. oraz sądowych postanowieniach o stwierdzeniu nabycia spadku wydanych po 08.09.2016 r.
• części europejskiej EPS, która zawiera informacje o europejskich poświadczeniach dziedziczenia wydanych w Polsce po 08.09.2016 r.

Rejestr nie zawiera treści aktów poświadczenia dziedziczenia, a jedynie informacje o tym, gdzie (w jakich instytucjach) takie dokumenty można znaleźć. Posiadając te informacje, jesteś jednak w stanie, po wykazaniu interesu prawnego, uzyskać dostęp do odpowiedniego dokumentu.

Zarówno sąd, jak i notariusz są zobowiązani do niezwłocznego wprowadzania do systemu informacji o wydanych postanowieniach o stwierdzeniu nabycia spadku lub poświadczeniach dziedziczenia. System jest więc na bieżąco aktualizowany.

Jeśli spadkodawca zmarł przed ww. datami, można skontaktować się z sądem właściwym dla miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy i sprawdzić, czy sprawa spadkowa była w toku.

Jeżeli okaże się, że stwierdzenie nabycia spadku nie zostało potwierdzone, wówczas należy rozważyć wszczęcie tego postępowania.

Krok 3. Sprawdź, czy spadkodawca pozostawił testament i jaka była jego ostatnia wola

Aby ustalić, czy spadkodawca pozostawił testament, możemy skorzystać z Notarialnego Rejestru Testamentów. W rejestrze tym znajdziemy zarówno testamenty własnoręczne, jak i notarialne, o ile spadkodawca zgłosił w kancelarii notarialnej chęć zarejestrowania testamentu.

Dane z Notarialnego Rejestru Testamentów może uzyskać wyłącznie notariusz. Nawet jeśli sąd potrzebuje takich danych, zwraca się do notariusza o weryfikację zapisów. Aby uzyskać informację, czy zmarły sporządził testament, wystarczy udać się do dowolnego notariusza z aktem zgonu.

Co w sytuacji, gdy spadkodawca przed śmiercią mieszkał poza granicami Polski i tam sporządził testament? Testament, co do zasady, będzie ważny w Polsce, jeżeli będzie zgodny z prawem miejsca, w którym spadkodawca dokonał rozrządzenia lub z przepisami kraju, którego obywatelem był w chwili sporządzenia testamentu lub w chwili śmierci. Zatem testament sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem będzie ważny w Polsce, jeżeli spełnia warunki przewidziane w przepisach innego państwa.

Rozszerzenie zasad może dotyczyć testamentów, których przedmiotem są nieruchomości. Taki testament również może zostać sporządzony zgodnie z prawem miejsca, w którym znajduje się nieruchomość.

Krok 4. Sprawdź, czy możesz odziedziczyć nieruchomość w Polsce bez zezwolenia

Co do zasady, cudzoziemcy nienależący do kręgu spadkobierców ustawowych, którzy stali się właścicielami nieruchomości w Polsce w wyniku dziedziczenia testamentowego, muszą złożyć wniosek do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Decyzja ta uprawnia do nabycia otrzymanej nieruchomości na terytorium Polski.

Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje na podstawie prawa ojczystego spadkodawcy. Obowiązek ten jest jednak wyłączony w szczególnych okolicznościach. Nie obejmuje on m.in. nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego, działalności prowadzonej przez cudzoziemców przebywających w Polsce przez dłuższy czas na podstawie zezwolenia lub którzy pozostają w związku małżeńskim z obywatelem polskim i zamieszkują w Polsce przez 2 lata po wydaniu właściwego zezwolenia na pobyt.

Ponadto z obowiązku tego zwolnieni są obywatele państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. W ich przypadku zezwolenie jest konieczne jedynie w przypadku nabycia nieruchomości rolnych i leśnych.

Co istotne, uzyskanie zezwolenia obarczone jest 2-letnim terminem od momentu śmierci spadkodawcy. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył odziedziczoną nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia Ministra na podstawie złożonego wniosku w ciągu dwóch lat, to nie nabędzie nieruchomości w Polsce. W tym czasie własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

Można również ubiegać się o promesę zezwolenia. Nie uprawnia ona do nabycia nieruchomości, ale jeśli złożysz wniosek o wydanie zezwolenia w okresie ważności promesy i spełnisz warunki określone w promesie, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma obowiązek wydać zezwolenie. W wyjątkowych przypadkach Minister odmówi wydania zezwolenia, jeśli zmieniły się okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Promesa wydawana jest na okres 1 roku i określa warunki, jakie musisz spełnić, aby uzyskać zezwolenie.

Krok 5. Czas przejść do działania – wszczęcie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku

Zgodnie z polskim prawem spadkowym spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy. Sama śmierć nie przenosi jednak własności nieruchomości na spadkobiercę. Nabycie spadku w Polsce wymaga orzeczenia sądu wydanego przez sąd spadkowy. Sąd ustala, kto jest uprawniony do dziedziczenia i jakie przypadają mu udziały, zwłaszcza jeśli wcześniej sporządzono testament.

W celu wszczęcia postępowania należy złożyć wniosek wraz z odpisami aktów stanu cywilnego i aktu zgonu spadkodawcy. Wniosek składa się do sądu ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub, jeśli nie jest ono znane, miejsca położenia spadku. Jeżeli nie można ustalić żadnego z nich, sądem właściwym w sprawie będzie sąd rejonowy dla m. st. Warszawy.

Po przeprowadzeniu postępowania, sądu określa spadkobierców. Dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia spadkobiercy stają się formalnymi właścicielami nieruchomości. Od decyzji sądu przysługuje odwołanie.

Od 1 marca 2009 r. notariusz może wydać poświadczenie dziedziczenia na podstawie protokołu dziedziczenia, pod warunkiem że wszyscy uprawnieni spadkobiercy są obecni, a ich interesy nie są sprzeczne. Notariusz rejestruje zaświadczenie w rejestrze elektronicznym, co nadaje mu taką samą moc jak postanowienie sądu.

Krok 6. Planuj z wyprzedzeniem. Przygotuj dokumentacje i oszacuj koszty

Do przeprowadzenia sprawy spadkowej potrzebny będzie oryginał testamentu (o ile został sporządzony), akt zgonu spadkodawcy oraz akt stanu cywilnego wskazujący na pokrewieństwo spadkobierców i najbliższych krewnych spadkodawcy. Wszystkie akty stanu cywilnego muszą zostać złożone w sądzie w oryginale. W przypadku ich braku można zwrócić się do dowolnego Urzędu Stanu Cywilnego o wydanie odpisów aktów stanu cywilnego.

Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku prowadzone jest w trybie nieprocesowym. W tego typu sprawach obowiązuje zasada, że każdy uczestnik pokrywa koszty związane ze swoim udziałem. w sprawie.

Jednakże, w sytuacji gdy uczestnicy mają różne stopnie zainteresowania wynikiem sprawy lub ich interesy są sprzeczne, sąd ma możliwość rozdzielenia obowiązku zwrotu kosztów w sposób proporcjonalny. Może również zasądzić pokrycie kosztów na rzecz jednego z uczestników w całości.

W przypadku sprawy o stwierdzenie nabycia spadku koszty z tym związane kształtują się następująco:

• Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku (od każdej osoby) – 100 zł,
• Opłata za wpis do rejestru spadkowego – 5 zł.

Jeżeli od śmierci spadkodawcy do dnia rozprawy nie upłynęło więcej niż 6 miesięcy, oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składane jest również na rozprawie. Od każdej osoby składającej to oświadczenie pobiera się opłatę w wysokości 100 zł. Należy również pamiętać, że każda sprawa, w zależności od stanu faktycznego i stanowiska stron, może generować również dodatkowe koszty, takie jak koszty opinii biegłych.

W sytuacji, gdy w sprawie występuje kilku spadkobierców, niestawiennictwo tego, który nie może dotrzeć do Sądu, nie spowoduje w praktyce żadnych negatywnych konsekwencji. Jeżeli jednak w sprawie występuje tylko jeden spadkobierca, powinien on stawić się na wyznaczonym przez Sąd terminie rozprawy. Obecnie jednak częstą praktyką jest pozyskanie od spadkobiercy oświadczenia na piśmie lub w trakcie rozprawy zdalnej, przeprowadzonej za pomocą wideokonferencji.

Krok 7. Nie tylko korzyści, ale i obowiązki. Wszystko o polskim postępowaniu w sprawie podatku od spadków

Nabycie spadku w Polsce wiąże się zarówno z korzyściami, jak i obowiązkami, w tym koniecznością zgłoszenia się do urzędu skarbowego. Opodatkowaniu podlega zarówno dziedziczenie testamentowe, jak i ustawowe, w tym zachowek.

Członkowie najbliższej rodziny (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha) należący do „zerowej grupy podatkowej” kwalifikują się do całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, o ile odziedziczony majątek zostanie zgłoszony w terminie.

Co ważne, zwolnienie od podatku przysługuje, jeżeli w chwili nabycia spadkobierca był obywatelem polskim lub obywatelem jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa.

Ile wynosi kwota wolna od podatku?

Jeżeli łączna wartość spadku jest niższa od kwot wolnych od podatku, podatek nie jest należny. Kwota wolna od podatku różni się w zależności od grupy podatkowej:

• 36 120 zł dla I grupy podatkowej (małżonek, zstępni: dzieci, wnuki, wstępni: rodzice, dziadkowie, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie),
• 27 090 zł dla II grupy podatkowej (zstępni rodzeństwa: siostrzenica, siostrzeniec, rodzeństwo rodziców: wujkowie, ciotki, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych),
• 18 060 zł dla III grupy podatkowej (inne osoby, np. znajomi, obcy).

Kiedy występuje obowiązek podatkowy?

Dla osób należących do I, II i III grupy podatkowej polski podatek od spadków oblicza się mnożąc wartość spadku (po odliczeniu ulgi podatkowej) przez określone stawki podatku od spadków.

W przypadku spadku o większej wartości doliczana jest stała opłata, niezależna od wartości spadku. Im wyższa wartość spadku, tym wyższa stawka procentowa, ale jednocześnie im bliższe pokrewieństwo, tym niższa stawka podatku od spadków.

W przypadku dziedziczenia między członkami najbliższej rodziny, warunkiem zastosowania zwolnienia podatkowego jest złożenie formularza SD-Z2 w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od otrzymania spadku. W pozostałych przypadkach spadkobiercy mają miesiąc od powstania obowiązku podatkowego na złożenie formularza SD-Z3 w celu obliczenia podatku. Po otrzymaniu decyzji, podatek powinien zostać zapłacony nie później niż w ciągu 14 dni.

Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Notarialne poświadczenie dziedziczenia jest rejestrowane przez notariusza i zazwyczaj następuje w ciągu 1-6 miesięcy.

Warto pamiętać, że nawet jeśli przysługuje Ci zerowa grupa podatkowa, brak złożenia właściwego formularza w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy spowoduje, że zostaniesz potraktowany jak osoba z I grupy podatkowej, co wiąże się z utratą prawa do zwolnienia z podatku.

Krok 8. Zaktualizuj Księgę Wieczystą nieruchomości i zabezpiecz swoją własność

Ostatnim krokiem, który musisz wykonać jako spadkobierca, jest wpisanie się do Księgi Wieczystej jako nowy właściciel nieruchomości. W tym celu musisz złożyć wniosek do sądu i dołączyć do niego odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Od wniosku pobierana jest stała opłata w wysokości 150 zł. Jeżeli dla nieruchomości podlegającej dziedziczeniu nie została założona Księga Wieczysta, należy złożyć wniosek o jej założenie. Koszt założenia księgi wieczystej wynosi 100 zł.

Krok 9. Jak sprzedać nieruchomość?

Przygotowanie do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

W sytuacji, gdy spadkobierca nabył nieruchomość w drodze spadku, nie zawsze opłacalne będzie zatrzymanie jej dla siebie, np. z uwagi na konieczność poniesienia dużych nakładów na generalny remont. Niekiedy korzystniejszą opcją okaże się sprzedaż nieruchomości.

Przygotowanie procesu sprzedaży obejmuje następujące kroki:

• uzyskanie z urzędu skarbowego zaświadczenia o podatku od darowizn i spadków,
• zgromadzenie odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości,
• wycena wartości rynkowej mieszkania, np. przez pośrednika w obrocie nieruchomościami lub rzeczoznawcę majątkowego,
• ustalenie warunków sprzedaży nieruchomości, a następnie zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego,
• zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości (o ile występuje) i złożenie zeznania podatkowego.

Kwestie dziedziczenia w przypadku wielu spadkobierców nieruchomości

Co istotne, w sytuacji, gdy nieruchomość przypada kilku spadkobiercom, każdy z nich musi wyrazić zgodę na jej sprzedaż. W takiej sytuacji możliwe są dwa scenariusze: spadkobiercy mogą sprzedać nieruchomość jako współwłaściciele, dzieląc się otrzymanymi pieniędzmi proporcjonalnie do swoich udziałów w spadku lub jeden z nich może wykupić udziały pozostałych, stając się jedynym właścicielem przed sprzedażą.

Aby sprzedać nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, niezbędne jest sporządzenie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy sprzedaży musisz uzyskać zaświadczenie od Naczelnika Urzędu Skarbowego, które potwierdzi, że podatek od spadku został uregulowany, nie jest należny lub uległ przedawnieniu.

Dodatkowo, jeśli chcesz sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które ma założoną Księgę Wieczystą, konieczne jest przede wszystkim wpisanie spadkobierców w dziale II Księgi Wieczystej.

Cały proces sprzedaży nieruchomości uzyskanej od spadkodawcy jest więc podobny do procesu sprzedaży mieszkania kupionego na własną rękę. Wszystkich tych czynności może dokonać pełnomocnik po udzieleniu stosownego pełnomocnictwa.

Sprzedaż nieruchomości a podatek od nieruchomości. Ile trzeba będzie zapłacić?

Zgodnie z polskim prawem podatkowym, dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości przez spadkobiercę, gdy od jej nabycia przez byłego właściciela nie minęło więcej niż pięć lat, wynosi aż 19%.

Wielu podatników wciąż nie zdaje sobie sprawy ze zmiany w polskim systemie podatkowym, która nastąpiła w 2019 r., a która jest korzystna dla spadkobierców. Dzieje się tak dlatego, że okres 5 lat, po którym nie zapłaci się podatku dochodowego od sprzedaży, liczony jest już od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez zmarłego. Nie od nabycia spadku przez spadkobiercę.

Krok 10. Co zrobić, gdy istnieje współwłasność? Skuteczny podział spadku

Jeśli odziedziczyłeś część nieruchomości wspólnie z innymi osobami i chcesz odzyskać jej wartość lub przejąć całą nieruchomość na wyłączność, konieczne może być przeprowadzenie podziału spadku. Możesz to zrobić w dowolnym momencie po stwierdzeniu nabycia spadku. Warto jednak pamiętać, że podział spadku znacznie ułatwia zarządzanie nieruchomością, ponieważ od tego momentu jasno określone będzie, komu przysługuje jaka część majątku.

Dział spadku można przeprowadzić na 2 sposoby. Albo w toku sądowego postępowania o dział spadku, albo w sposób bardziej polubowny. W formie umowy o podział spadku sporządzonej przez notariusza, którą podpiszą wszyscy spadkobiercy będący współwłaścicielami nieruchomości.

W ramach działu spadku możesz przekazać swój udział pozostałym spadkobiercom za odpowiednią spłatą. Możesz również przejąć ich udziały w nieruchomości dokonując na ich rzecz spłaty w wysokości wartości ich udziałów w nieruchomości.

W sprawie sądowej o dział spadku musisz ponieść następujące koszty:

• Opłata stała od wniosku o podział spadku – 500 zł, a jeśli wniosek o dział jest konsensualny – 300 zł,
• Jeżeli dział spadku obejmuje zniesienie współwłasności, opłata stała wynosi odpowiednio 1000 zł lub 600 zł.

Pamiętaj, że każda sprawa, w zależności od stanu faktycznego i stanowiska stron, może generować również dodatkowe koszty. Przykładowo koszty opinii biegłych. Koszt podziału spadku w formie umowy sporządzonej przez notariusza zależy od wielu czynników i jest ustalany indywidualnie z notariuszem.

Oszczędność czasu i pieniędzy dzięki konsultacji z adwokatem

Dobre przygotowanie do procesu nabycia nieruchomości w Polsce pozwoli Ci zaoszczędzić czas i pieniądze. Uchroni Cię również przed trudnościami, które mogą się pojawić w trakcie tej procedury.

Na każdym etapie dziedziczenia nieruchomości możesz skorzystać z pomocy kancelarii prawnej. Dzięki temu unikniesz konieczności podróży do Polski.

Ekspert DKP Legal

Skontaktuj się z ekspertem

Napisz wiadomość: info@dudkowiak.com