Inwestycje w centra danych 

Ostatnia aktualizacja: 25.06.2025

Czym są centra danych?

Centrum przetwarzania danych (ang. data center) to obiekt lub grupa budynków przeznaczonych do przechowywania, przetwarzania i dystrybucji cyfrowych danych, zawierający niezbędną infrastrukturę informatyczną. Obsługują one szeroki zakres usług cyfrowych, w tym przetwarzanie w chmurze, sztuczną inteligencję, handel elektroniczny, finanse i streaming, zapewniając bezpieczne, wydajne i ciągłe funkcjonowania.

Rozwój gospodarki cyfrowej spowodował wzrost zapotrzebowania na taką infrastrukturę, dzięki czemu centra danych stały się niezbędne zarówno dla sektora publicznego, jak i prywatnego – obsługując dziś miliony użytkowników na całym świecie.

Chociaż tradycyjnie dominowały główne rynki europejskie – Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin (FLAPD) – ograniczenia regulacyjne i środowiskowe powodują wzrost zainteresowania alternatywnymi lokalizacjami.

Polska, a w szczególności Warszawa, staje się kluczowym rynkiem ze względu na rosnący popyt, odpowiednią lokalizację, sprzyjające warunki i inicjatywy, takie jak krajowa chmura obliczeniowa.

---

Czym jest centrum przetwarzania danych?

Chociaż polskie prawo nie definiuje obecnie terminu „centrum przetwarzania danych” w sensie prawnym, są one powszechnie uznawane za specjalistyczne nieruchomości komercyjne.

Znajdują się w nich szafy serwerowe, sprzęt sieciowy i telekomunikacyjny oraz urządzenia przechowywania danych na dużą skalę, a wszystko to wspierane przez systemy zasilania, chłodzenia, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa fizycznego i cyberbezpieczeństwa.

Z czego składa się data center?

• Serwery – kluczowe dla przetwarzania danych, często rozmieszczone w wyspecjalizowanych pomieszczeniach.
• Macierze dyskowe, SSD i taśmy – stanowią rdzeń storage infrastructure i umożliwiają bezpieczne przechowywanie.
• Routery i przełączniki – część network infrastructure, niezbędna do bezpiecznego i szybkiego przesyłania danych oraz udostępniania zasobów
• Firewalle i load balancery – zabezpieczają ruch w sieci i optymalizują wykorzystanie infrastruktury.
• System zasilania awaryjnego (UPS, generatory) – gwarantuje działanie power systems w razie awarii.
• Systemy chłodzenia, w tym chłodzenie cieczą i klimatyzacja – utrzymują bezpieczne temperatury w centrum.
• Zabezpieczenia fizyczne – monitoring, kontrola dostępu i inne środki bezpieczeństwa chroniące przed nieautoryzowanym dostępem.
• Systemy monitoringu i zarządzania (BMS, oprogramowanie do zarządzania) – pozwalają na stały nadzór nad temperaturą, zużyciem energii, dostępnością i infrastrukturą.
• Systemy backupu i zapór sieciowych – zapewniają data security i ochronę przed utratą danych.

Data centres w Polsce – statystyki

Na początku 2024 r. w Polsce działało około 112 centrów danych, w tym 65 o powierzchni przekraczającej 200 metrów kwadratowych. Warszawa jest wiodącym ośrodkiem, z około 28 obiektami kolokacyjnymi należącymi do podmiotów zewnętrznych. Inne miasta, takie jak Kraków, Wrocław i Poznań, również przyczyniają się do zwiększenia krajowej zdolności produkcyjnej, wspierając trend w kierunku dywersyfikacji regionalnej efektywnego zarządzania zasobami cyfrowymi.

Całkowita powierzchnia komercyjnych centrów danych w Polsce przekracza obecnie 119 000 metrów kwadratowych, a kolejne 50 000 metrów kwadratowych jest w budowie. Wzrost napędzany jest popytem na usługi cyfrowe i infrastrukturę chmury obliczeniowej.

Do 2030 r. moc centrów danych w Polsce ma przekroczyć 500 megawatów, czyli prawie trzykrotnie więcej niż obecnie, co podkreśla rosnącą rolę kraju w europejskiej infrastrukturze cyfrowej oraz przyszłość centrów danych jako kluczowych węzłów technologicznych.

---

Aspekty prawne rozwoju centrum przetwarzania danych

Definicja prawna	Brak definicji prawnej; traktowane jako specjalistyczne nieruchomości komercyjne
Ramy zagospodarowania przestrzennego	Brak wyraźnej kategorii planistycznej; wymagana indywidualna interpretacja
Ocena oddziaływania na środowisko	Wymagana w przypadku dużych lub znacząco oddziaływujących na środowiskowo projektów
Plan zagospodarowania przestrzennego	Obowiązkowe, jeśli brak MPZP; ważna tylko do końca 2025 r.
Pozwolenie na budowę	Wymagane dla wszystkich nowych budynków; musi być zgodne z decyzjami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska
Pozwolenie na użytkowanie	Zawsze wymagane dla budynków usługowych; warunkowe dla budynków magazynowych
Klasyfikacja budynków	Kategoria XVII (usługi) lub XVIII (przemysł/magazyn), zależnie od przeznaczenia
Ustalenia dotyczące mediów	Wymagane formalne umowy na etapie uzyskiwania decyzji o zagospodarowaniu przestrzennym/pozwolenia na budowę
Wyposażenie technologiczne	Może nie być objęte pozwoleniem; wymaga starannej koordynacji
Przyłącze energetyczne	Proces podłączenia trwa 1–3 lata; długie terminy uzyskania zgód
Zgodność z ESG	Obowiązkowa zgodnie z prawem UE; obejmuje zużycie energii i wskaźniki zrównoważonego rozwoju
Rozporządzenie UE	Rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2024/1364, obowiązuje od 6 czerwca 2024 r.

---

Czy w Polsce obowiązują przepisy dotyczące centrów danych?

W polskim prawie nie ma obecnie przepisów dotyczących centrów danych. W związku z tym ich projektowanie oraz rozwój podlega ogólnym przepisom dotyczącym nieruchomości komercyjnych, w tym przepisom dotyczącym planowania przestrzennego, zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska i dostępu do infrastruktury.

---

Jak założyć centrum danych w Polsce? Formalności krok po kroku

Utworzenie centrum przechowywania danych w Polsce wymaga podjęcia następujących kluczowych kroków administracyjnych:

1. Decyzja środowiskowa (jeśli wymagana): Wymagana w przypadku projektów na dużą skalę lub projektów zlokalizowanych w pobliżu obszarów chronionych. Chociaż ustawowy termin wynosi 30–60 dni, wydanie decyzji może potrwać do 6 miesięcy.
2. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ): Wydawana, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Ustawowy termin wynosi 90 dni, ale w praktyce może się wydłużyć do 9 miesięcy.
3. Pozwolenie na budowę: Wymagane do rozpoczęcia prac budowlanych. Chociaż prawo przewiduje 65 dni na wydanie pozwolenia, proces ten może trwać do 6 miesięcy.
4. Pozwolenie na użytkowanie: Wymagane po zakończeniu budowy w celu rozpoczęcia działalności. Termin ustawowy wynosi 30–60 dni, ale często trwa do 3 miesięcy.
5. Umowy z dostawcami mediów: Niezbędne są formalne umowy z dostawcami energii elektrycznej, wody i usług telekomunikacyjnych. Zazwyczaj zawierane są już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę lub planu zagospodarowania przestrzennego.

Wczesna koordynacja działań z władzami i dostawcami mediów ma kluczowe znaczenie dla uniknięcia opóźnień i zapewnienia zgodności z przepisami. Odpowiednie monitorowanie postępów formalnych pozwala uniknąć opóźnień i zapewnić gotowość obiektu do obsługi nawet dużych przedsiębiorstw.

---

Gdzie można zbudować data centre?

Centra danych nie są wyraźnie sklasyfikowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani w powiązanych przepisach.

W rezultacie nie ma jasnej klasyfikacji prawnej centrów danych w obecnych ramach zagospodarowania przestrzennego lub planowania, co wymaga indywidualnej interpretacji i konsultacji z lokalnymi władzami. Żadne wiążące orzeczenia sądowe nie wyjaśniły ich statusu, pozostawiając inwestorów w niepewności prawnej.

W rezultacie utworzenie centrum danych:

• Na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – lokalizacja wymaga indywidualnej oceny – ponieważ istnieje pewna niejasność co do zgodności centrów danych z przeznaczeniem terenu.
• Na obszarach, na których nie ma lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy – opcja ta będzie ważna tylko do końca 2025 r. Nawet wtedy określenie zgodności z zasadą „dobrego sąsiedztwa” pozostaje kwestią subiektywną.

---

Centra danych a środowisko

Kluczowym instrumentem prawnym regulującym zgodność z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska w Polsce jest ustawa z dnia 3 października 2008 r. Ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. 

Zgodnie z tą ustawą niektóre projekty muszą uzyskać decyzję o warunkach środowiskowych (zwaną potocznie decyzją środowiskową) przed złożeniem wniosku o decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę.

Kiedy wymagana jest decyzja środowiskowa?

Ogólnie rzecz biorąc, małe i średnie centra danych, zwłaszcza te, które nie są zlokalizowane w pobliżu obszarów wrażliwych pod względem środowiskowym, raczej nie powodują znaczącego oddziaływania na środowisko. W związku z tym projekty te zazwyczaj nie wymagają decyzji środowiskowej.

Jednak w przypadku większych centrów danych lub tych zlokalizowanych w strefach chronionych środowiskowo konieczna jest bardziej szczegółowa ocena w celu ustalenia, czy taka decyzja jest wymagana.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. projekty dzielą się na dwie grupy:

1. Projekty, które zawsze mają znaczący wpływ na środowisko oraz
2. Projekty, które mogą mieć znaczący wpływ na środowisko.

Centra danych rzadko należą do pierwszej, bardziej rygorystycznej kategorii.

Jednak wiele większych obiektów może zostać zaklasyfikowanych do drugiej kategorii. Projekt, który może mieć znaczący wpływ, to taki, którego potencjalne skutki dla środowiska są niepewne lub zależne od kontekstu, a zatem musi zostać indywidualnie oceniony przez organy ochrony środowiska.

Czy centrum danych wymaga oceny oddziaływania na środowisko?

Władze wezmą pod uwagę takie czynniki, jak wielkość obiektu, bliskość obszarów chronionych (np. obszary Natura 2000, parki narodowe) oraz charakter inwestycji.

Szczególnie istotne są dwa kluczowe progi określone w rozporządzeniu:

• W przypadku inwestycji przemysłowych lub magazynowych decyzja środowiskowa może być wymagana, jeżeli całkowita powierzchnia zabudowy (wraz z infrastrukturą pomocniczą) przekracza:
  • 1 hektar lub
  • 0,5 hektara, jeżeli inwestycja znajduje się w pobliżu obszarów chronionych środowiskowo.
• W przypadku inwestycji usługowych (klasyfikacja, do której może należeć wiele centrów danych, jeżeli zostanie to odpowiednio uzasadnione) progi są wyższe:
  • 2 hektary na obszarach bez planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub
  • 4 hektary na obszarach objętych MPZP, chyba że teren jest objęty ochroną środowiska.

Prawidłowe sklasyfikowanie centrum danych jako inwestycji usługowej, a nie inwestycji przemysłowej lub magazynowej, może zatem mieć istotny wpływ na to, czy konieczne jest uzyskanie decyzji środowiskowej.

Jeśli zostanie stwierdzone, że wymagana jest decyzja środowiskowa, inwestor może być również zobowiązany do przeprowadzenia pełnej oceny oddziaływania na środowisko, która obejmuje szczegółową analizę potencjalnych skutków dla środowiska oraz proces konsultacji społecznych. Może to wydłużyć terminy realizacji projektu i prowadzić do nałożenia dodatkowych warunków, w tym kosztownych środków łagodzących lub, w rzadkich przypadkach, odmowy zatwierdzenia projektu.

Podsumowując, podczas gdy mniejsze centra danych zazwyczaj nie podlegają wymogom dotyczącym decyzji środowiskowych, większe inwestycje wymagają indywidualnej analizy w celu ustalenia, czy mogą one mieć wpływ na środowisko zgodnie z polskim prawem. Ustalenie to odgrywa kluczową rolę w ogólnej strategii uzyskiwania pozwoleń i rozwoju.

---

Budowa centrum przetwarzania danych – wymogi

Budowa centrów danych w Polsce podlega przepisom ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (PB) i powiązanych rozporządzeń.

Kluczowym czynnikiem w procesie planowania jest określenie odpowiedniej klasyfikacji budynku, zgodnie z załącznikiem do PL. Klasyfikacja ta ma wpływ zarówno na procedurę uzyskania pozwolenia, jak i na legalne rozpoczęcie użytkowania.

Zazwyczaj centra danych są klasyfikowane do jednej z następujących kategorii:

• Kategoria XVIII – budynki przemysłowe i magazynowe, w tym budynki produkcyjne, budynki składowe i chłodnie
• Kategoria XVII – budynki handlu, gastronomii i usług,

W większości przypadków bardziej odpowiednia jest kategoria XVIII ze względu na funkcjonalne i techniczne podobieństwo centrów danych do obiektów magazynowych.

Jednak centra kolokacji, które obsługują wielu klientów i oferują komercyjne usługi informatyczne, mogą również zostać sklasyfikowane w kategorii XVII.

Wybór kategorii, zadeklarowany we wniosku o pozwolenie na budowę i potwierdzony przez organ wydający pozwolenie, decyduje o tym, czy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie, czy też wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy (art. 55 CL).

Budynki usługowe zawsze wymagają pozwolenia na użytkowanie, natomiast budynki magazynowe mogą być użytkowane po upływie 14 dni od zgłoszenia, o ile organ nie zgłosi sprzeciwu.

Sam proces budowy wymaga ważnego pozwolenia na budowę, poprzedzonego oceną zagospodarowania przestrzennego i oceną oddziaływania na środowisko, jeśli ma to zastosowanie. Po rozpoczęciu budowy projekt musi być realizowany zgodnie ze szczegółowym harmonogramem i spełniać określone wymagania dotyczące mediów – zwłaszcza w zakresie energii elektrycznej, chłodzenia i infrastruktury łączności.

Opóźnienia w zapewnieniu przyłączy mediów i parametrów przesyłu mogą mieć znaczący wpływ na harmonogram i budżet.

W wielu przypadkach konieczna jest koordynacja z miejskimi dostawcami usług i zawarcie formalnych umów w celu zapewnienia odpowiedniej infrastruktury.

Uruchomienie centrum danych wymaga nie tylko zakończenia budowy, ale także uruchomienia technologicznego i instalacji krytycznych systemów. Faza ta często obejmuje sprzęt lub konfiguracje, które nie są wyraźnie objęte pozwoleniem na budowę. Dlatego też niezbędne jest dokładne zaplanowanie procesu uruchomienia, zwłaszcza biorąc pod uwagę brak konkretnych wytycznych prawnych dotyczących wyposażenia technologicznego.

Ze względu na złożoność kwestii prawnych i technicznych inwestorom zdecydowanie zaleca się zatrudnienie doświadczonych konsultantów i doradców prawnych na wczesnym etapie planowania.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zgodność z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska, w tym pozwolenia związane z emisją hałasu przez urządzenia wentylacyjne i zanieczyszczeniem powietrza przez zapasowe generatory prądu.

Podsumowując, chociaż obecne przepisy zapewniają pewną elastyczność, właściwa klasyfikacja, uzyskanie pozwoleń i wczesna koordynacja z dostawcami mediów są niezbędne do pomyślnej i terminowej realizacji projektu centrum danych w Polsce.

---

Centrum przetwarzania danych a Energia i ESG

W Polsce centra danych są obiektami o bardzo wysokim zużyciu energii, a ich zapotrzebowanie na energię elektryczną jest porównywalne z zapotrzebowaniem średniej wielkości miasta. Zapewnienie ciągłego i niezawodnego dostępu do energii elektrycznej o dużej mocy jest kluczowym priorytetem przy planowaniu i eksploatacji każdego centrum danych.

Bliskość centrów miejskich, infrastruktury sieciowej i rozwiązań w zakresie magazynowania energii może znacznie pomóc w osiągnięciu tego celu. Inwestorzy powinni jednak mieć świadomość, że podłączenie do sieci energetycznej może potrwać od dwóch do trzech lat, a uzyskanie formalnych warunków podłączenia może zająć nawet ponad rok, zwłaszcza w przypadku zastosowań wymagających dużej mocy.

Wyzwaniem mogą być również ograniczenia sieciowe i konieczność modernizacji infrastruktury.

Obowiązki sprawozdawcze w zakresie ESG

Równolegle rozwój centrów danych podlega coraz większym zobowiązaniom w zakresie ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego (ESG), w szczególności na mocy ostatnich przepisów UE.

Rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2024/1364, które weszło w życie z dniem 6 czerwca 2024 r., nakłada obowiązek corocznego sprawozdawczości w zakresie szeregu wskaźników efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju, w tym:

• całkowitego wykorzystania energii,
• zapotrzebowania na energię elektryczną dla IT,
• zużycia wody,
• rodzajów czynników chłodniczych,
• ponownego wykorzystania ciepła odpadowego
• oraz pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych.

Pierwszy termin składania sprawozdań upłynął 15 września 2024 r., a kolejne sprawozdania należy składać co roku w maju.

Wymogi środowiskowe EU

Ponadto dyrektywa (UE) 2023/1791 w sprawie efektywności energetycznej – choć nie została jeszcze transponowana do prawa polskiego – nakłada na państwa członkowskie obowiązek gromadzenia i publikowania danych dotyczących zużycia energii, pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych, śladu wodnego i ponownego wykorzystania ciepła w centrach danych. Przepisy te, w połączeniu z rosnącymi oczekiwaniami klientów, skłaniają operatorów do uwzględniania zielonej energii, wydajnych systemów chłodzenia i odzyskiwania ciepła w projektach już na samym początku.

Aby zachować zgodność z przepisami i konkurencyjność, inwestorzy powinni przyjąć strategię zrównoważonego rozwoju na wczesnym etapie planowania, priorytetowo traktując pozyskiwanie energii ze źródeł odnawialnych, redukcję emisji i rozwiązania w zakresie energii o obiegu zamkniętym.

Chcesz dowiedzieć się więcej o inwestycjach w centra danych, wymaganiach prawnych i możliwościach technologicznych? Zapraszamy do kontaktu – chętnie pomożemy Ci przejść przez cały proces.