Zwolnienie z PCC od nabycia pierwszej nieruchomości a nabycie przez dwie osoby

Od 31 sierpnia 2023 roku, nabywający swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym nie są zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Już teraz jednak okazuje się, że nowe przepisy budzą kontrowersje i niejasności wśród prawników, w szczególności w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości dokonane jest przez kilka osób.

PCC 0% od zakupu pierwszego mieszkania

31 sierpnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, na mocy której osoby fizyczne nabywające na rynku wtórnym swoją pierwszą nieruchomość (mieszkanie, dom, spółdzielcze prawo własności) zwolnione są z obowiązku zapłaty podatku PCC w wysokości 2 % ceny transakcji.

Pierwsze problemy z PCC 0%

Z uwagi na to, że przepisy nie odpowiadają jasno na wszelkie pojawiające się wątpliwości praktyczne, Ministerstwo Finansów wystosowało do Krajowej Rady Notarialnej pismo z wytycznymi, które jednak spowodowało…powstanie nowych pytań.

Zwolnienie z PCC wg. Ministerstwa Finansów

We wspomnianym piśmie, Ministerstwo zajęło stanowisko, że zwolnieniem (od podatku PCC – przyp.aut) objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż udziału/udziałów w takich prawach. Część notariuszy interpretuje to zdanie jako wyłączenie możliwości korzystania zwolnienia, gdy nieruchomość nabywają dwie osoby, które nie są małżonkami pozostającymi w ustroju wspólności majątkowej. Tylko bowiem małżonkowie wspólnie nabywają jedno prawo własności; w każdym innym przypadku, np. gdy nieruchomość nabywa ojciec z synem albo osoby pozostające w związku partnerskim, każde z nich nabywa swój indywidualny udział w nieruchomości (np. ojciec nabywa 50 %, syn 50%, co łącznie jednak prowadzi do zbycia całości prawa własności).

Brak zwolnienia z PCC przy nabyciu przez dwie osoby

Przyjęcie takiej koncepcji, jak opisana powyżej, wyłączyłoby możliwość uzyskania zwolnienia z podatku w sytuacji zakupu jednej nieruchomości przez dwie lub więcej osób.

Czy taka interpretacja jest prawidłowa?

Wydaje się, że nie. Stanowisko Ministerstwa odnosiło się do sytuacji, gdy jedna lub więcej osób nabywa tylko część udziału w prawie własności, przy założeniu, że pozostała część pozostaje np. przy sprzedającym. Natomiast w sytuacji, w której jedną nieruchomość nabywają osoby, z których każda nabywa swój odrębny udział we własności, ale łącznie dochodzi do zbycia całości prawa własności, to zwolnienie będzie obowiązywać. Świadczyć może o tym fakt, że Ministerstwo w tym samym stanowisku jako przykład osób, które mogą skorzystać ze zwolnienia wymienia małżonków, ale i rodziców z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce, które wspólnie kupując nieruchomość mogą nabywać ją wyłącznie w odrębnych częściach.

Z pewnością praktyka przyniesie kolejne pytania, które będą wymagały doprecyzowania nowych przepisów.