Sprzedaż małej działki rolnej bez zgody KOWR

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 października 2023 roku, sygn. III CZP 113/22 potwierdził, że działka ewidencyjna o powierzchni poniżej 0,3 ha powstała po podziale geodezyjnym większej nieruchomości rolnej nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną

Obrót ziemią rolną w Polsce podlega daleko idącym ograniczeniom wynikającym z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: UKUR), takim jak:

1. wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych,
2. wymóg zgody KOWR na nabycie nieruchomości;
3. wymóg zgody KOWR na nabycie udziałów lub akcji w spółce rolniczej
4. prawo pierwokupu KOWR,
5. obowiązek nabywcy prowadzenia gospodarstwa rolnego czy też zakaż wydzierżawienia nabytej nieruchomości.

Ograniczenia te mają na celu między innymi przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Więcej informacji na temat nabywania nieruchomości rolnych w Polsce oraz ograniczeń w tym zakresie znajdziesz w naszym inwestor zone.

Działka rolna mniejsza niż 0,3 ha

Przepisów UKUR nie stosuje się między innymi do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W praktyce pojawił się problem, jak traktować sytuację, w której nieruchomość rolna składa się z kilku działek ewidencyjnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 0,3 ha, jednakże przedmiotem sprzedaży jest pojedyncza działka o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Wątpliwości wynikały z tego, że z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego oraz dominującego stanowiska orzecznictwa wszystkie takie działki łącznie stanowią jedną nieruchomość rolną, jeżeli są one wpisane do jednej księgi wieczystej. W konsekwencji, ustalenie czy taka nieruchomość rolna spełnia minimalną normę obszarową 0,3 ha powinno opierać się na sumie powierzchni użytków rolnych wszystkich działek ewidencyjnych wpisanych do księgi wieczystej.

Z drugiej strony, w praktyce obrotu przyjęto odmienną interpretację, zgodnie z którą minimalna norma obszarowa 0,3 ha powinna być ustalana wyłącznie dla sprzedawanej działki lub działek ewidencyjnych wyodrębnianych z większej nieruchomości rolnej.

Uchwała Sądu Najwyższego – sprzedaż małych działek rolnych

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 października 2023 roku, sygn.. III CZP 113/22 stanął na stanowisku, że działka ewidencyjna o powierzchni poniżej 0,3 ha powstała po podziale geodezyjnym większej nieruchomości rolnej nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tym samym Sąd Najwyższy potwierdził możliwość swobodnego obrotu działkami ewidencyjnymi, które nie przekraczają wspomnianej minimalnej normy obszarowej.

Umożliwi to z pewnością łatwiejszą sprzedaż niewielkich działek rolnych na rzecz podmiotów nie będących rolnikami indywidualnymi, w szczególności na rzecz osób planujących wykorzystanie go na cele budowlane.