Rynek najmu biur w 2023 roku w soczewce

Ostatnie kilka lat w sektorze najmu lokali biurowych było trudnych zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, co związane było z takimi czynnikami jak pandemia, inflacja czy niepewna sytuacja gospodarcza. Również deweloperzy z dużą ostrożnością rozpoczynali nowe inwestycje. Dane za rok 2023 pokazują, że rynek najmu nieruchomości biurowych uległ przeobrażeniom, zmieniają się oczekiwania najemców oraz modele najmu. Jakie to będzie miało konsekwencje dla branży najmu powierzchni biurowej w nadchodzących latach?

Wzrost aktywności najemców

Według analityków Newmark Polska, całkowita aktywność najemców biurowych w 2023 roku w największych miastach w Polsce wyniosła ponad 741 300 m², co stanowi 19 % wzrost w stosunku do roku poprzedniego a nawet nieznaczny, 7 % wzrost w stosunku do okresu przed pandemią (2019). Z kolei jak wynika z raportu Cushman&Wakefield, struktura transakcji wskazuje, że przeważają umowy zawierane z nowymi najemcami na wcześniej wynajętych powierzchniach (rotacja najemców) oraz renegocjacja i przedłużanie zawartych już umów najmu nad zajmowaniem nowych lub powiększaniem zajmowanych powierzchni. Zauważyć można również niższą niż przed pandemią wartość transakcji. Wciąż wysokie ceny i rosnące koszty na rynku budowlanym zniechęcają najemców do wynajmowania nowych powierzchni wymagających wykończenia.

Deweloperzy nadal ostrożni.

W przytoczonym powyżej raporcie Newmark wskazano, że w okresie ostatnich 12 miesięcy deweloperzy dostarczyli do odbioru łącznie niemal 300 000 m² powierzchni biurowej. Jednocześnie zaobserwować można istotny spadek wolumenu powierzchni biur w budowie, który pod koniec 2023 wynosił ok. 300 000 m². – czyli niemal 47% mniej niż rok wcześniej i ponad 73% mniej w porównaniu z rekordowym 2017 r (1,1 mln m² powierzchni biurowych w budowie).

ESG i optymalizacja

Wyraźnie widać, że nie będzie prostego powrotu do sytuacji sprzed pandemii. Część firm nadal preferuje model pracy hybrydowej, co przekłada się na oczekiwania najemców co do mniejszej niż niegdyś powierzchni przedmiotu najmu oraz zwiększone oczekiwania co do optymalizacji i „zielonych” rozwiązań technologicznych w biurach. Preferowane wśród potencjalnych najemców są biura znajdujące się w budynkach cechujących się wysoką efektownością energetyczną. Jest to wprost skorelowane z faktem, że w takich budynkach stawki czynszu ustabilizowały się na średnim poziomie 16,00-17,00 euro/m² na miesiąc. Jak zauważają jednak analitycy Newmark, w przypadku nowo powstających budynków biurowych można już zaobserwować presję wzrostową na czynsze.

Coraz więcej pustostanów.

2023 rok to także istotny wzrost powierzchni niewynajętej (tzw. pustostany) w porównaniu z latami ubiegłymi. Jest to związane z czynnikami opisanymi powyżej – najemcy potrzebują coraz mniej powierzchni biurowej dla sprawnego działania oraz preferują nowsze, zoptymalizowane budynki, opuszczając poprzednio zajmowane, starsze biurowce. Wolumen pustostanów pod koniec 2023 roku wynosił niemal 1,2 m², ogółem 17.5 % wszystkich powierzchni biurowych. Zauważyć jednak należy, że wskaźnik pustostanów w poszczególnych miastach jest zróżnicowany (od około 10 % w Warszawie do nawet 20 % w Łodzi), przy czym na wszystkich rynkach poza Szczecinem stopa pustostanów przekroczyła 10 %.

Co przyniesie 2024 rok?

Analitycy rynku nieruchomości są zgodni, że 2024 rok będzie kontynuacją obserwowanego już trendu na popyt na przyjazne energetycznie, zoptymalizowane, dostosowane do modelu pracy hybrydowej powierzchnie biurowe. Jednocześnie pomimo zmniejszonej aktywności deweloperów w zakresie tworzenia nowych biurowców, wysoki wolumen pustostanów wskazuje, że powierzchni biurowych do wynajęcia w kolejnym roku nie zabraknie. Zapobiegnie to także gwałtownemu wzrostowi stawek czynszu w nadchodzących miesiącach. Zwiększona powierzchnia pustostanów może wpłynąć na polepszenie pozycji negocjacyjnej najemców w nadchodzących miesiącach i sprawić, że wynajmujący chętniej przystaną na niższe stawki czynszu i wyższe budżety na wykończenie.

Przypominamy, że nasi prawnicy z działu nieruchomości świadczą wyspecjalizowane usługi doradztwa prawnego w zakresie najmu nieruchomości biurowych – od negocjacji do finalizacji umowy najmu.

Autorka korzystała z następujących opracowań:

1. Informacja prasowa Newmark Polska, „Rekordowy popyt na biura”,
2. Colliers, „Najważniejsze wydarzenia 2023 i prognozy Colliers na rok 2024. Po okresie wyzwań i spowolnienia, rynek biurowy czeka stabilizacja”,     https://www.colliers.com/pl-pl/news/najwazniejsze-wydarzenia-2023-i-prognozy-na-rok-2024-rynek-biurowy,
3. „Cushman & Wakefield podsumowuje 2023 rok na rynku biurowym w Polsce”, https://investmap.pl/cushman-and-wakefield-podsumowuje-2023-rok-na-rynku-biurowym-w-polsce-raport.a307591