Nowa uchwała Sądu Najwyższego: Jesteś właścicielem nieruchomości w obszarach ograniczonego użytkowania? Należy Ci się odszkodowanie!

Czym jest obszar ograniczonego użytkowania?

Obszar ograniczonego użytkowania (OOU) to specjalna strefa ustanowiona w celu ochrony ludzi i środowiska przed uciążliwościami, takimi jak: hałas, emisje czy wibracje. Na terenie OOU mogą obowiązywać ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, np.:.

• zakazy budowy nowych budynków mieszkalnych,
• konieczność dostosowania istniejących obiektów do określonych standardów.

Nowa uchwała Sądu Najwyższego

W uchwale siedmiu sędziów z dnia 6 listopada 2024 r. (sygn. akt III CZP 27/24) Sąd Najwyższy rozstrzygnął istotną kwestię prawną dotyczącą roszczeń odszkodowawczych właścicieli nieruchomości położonych w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU).

Właściciele nieruchomości, których wartość uległa zmniejszeniu wskutek utworzenia OOU, mają prawo do odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska.

Co istotne, Sąd uznał, że roszczenie to przysługuje nawet wtedy, gdy spadek wartości nieruchomości nie wynika bezpośrednio z ograniczeń w jej użytkowaniu przewidzianych w art. 135 ust. 3a tej ustawy.

Rozszerzona ochrona właścicieli nieruchomości

Dotychczasowe przepisy wymagały, aby właściciel nieruchomości wykazał, że spadek jej wartości jest bezpośrednio związany z wprowadzonymi ograniczeniami, np. zakazem zabudowy czy koniecznością stosowania izolacji akustycznych.

Nowa uchwała Sądu Najwyższego zmienia zmienia to podejście, uznając, że samo wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania – niezależnie od zakresu faktycznych ograniczeń – może uzasadniać spadek wartości nieruchomości i prawo do odszkodowania.

Co to oznacza w praktyce?

Decyzja ta ma kluczowe znaczenie dla właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie lotnisk, zakładów przemysłowych czy innych obiektów generujących uciążliwości środowiskowe. Otwiera ona drogę do szerszego dochodzenia roszczeń związanych z wpływem OOU na wartość majątku.

Przesłanki uzyskania odszkodowania

Zgodnie z art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska, właściciel nieruchomości może ubiegać się o odszkodowanie, jeśli:

1. Wprowadzenie OOU zmniejszyło wartość nieruchomości lub ograniczyło sposób jej użytkowania.
2. Roszczenie zostanie zgłoszone w terminie trzech lat od dnia wejścia w życie aktu ustanawiającego OOU.

Uchwała Sądu Najwyższego podkreśla, że prawo do odszkodowania istnieje także w sytuacji, gdy spadek wartości nieruchomości wynika jedynie z samego faktu utworzenia OOU i zmniejszenia wartości nieruchomości, niezależnie od zakresu faktycznych ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości. Decyzja ta wzmacnia ochronę właścicieli i stanowi istotne wsparcie dla osób dotkniętych skutkami regulacji środowiskowych.

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu odszkodowania?

Jeśli Twoja nieruchomość straciła na wartości z powodu utworzenia OOU i chcesz ubiegać się o odszkodowanie? Zapraszamy do kontaktu! Nasi prawnicy chętnie pomogą ci w całym procesie.

Zachęcamy również do zapisania się do naszego newslettera.