Nieznaczne ułatwienia w nabywaniu nieruchomości rolnych
Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt zmian w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Projekt został przygotowany jeszcze w 2022 roku. W rezultacie uzgodnień międzyresortowych w lutym 2023 roku wprowadzono nieznaczne zmiany do projektu.
Projekt przewiduje kilka zmian w przepisach, które nieznacznie ułatwią obrót ziemią rolną.
Większa powierzchnia zwolniona z restrykcji
Zmianą najdonioślejszą w praktyce wydaje się być zmiana definicji nieruchomości rolnej wyłączonej spod zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Do tej pory przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W praktyce obrotu dotyczyło to niezwykle rzadkich przypadków.
Projektowana zmiana przewiduje zmianę normy obszarowej określającej próg wyłączenia z ustawy, w ten sposób, że przepisów ustawy nie będzie stosować się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Tym samym ograniczeniom w obrocie ziemią rolną nie będą podlegać także nieruchomości mieszane o większej powierzchni, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Zwykle tego typu gruntu znajdują się na obszarze zabudowy mieszkaniowej i są nabywane w celu realizacji inwestycji budowlanych. Nie mają one większego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych.
Szerszy katalog osób bliskich
Projekt ustawy przewiduje rozszerzenie katalogu osób bliskich o rodziców małżonka, ojczyma i macochę. Taka zmiana ma ułatwić przekazywanie gospodarstw rolnych w ramach rodziny. W ocenie ustawodawcy, w praktyce występują sytuacje, w których brak jest innych uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnych niż wskazane osoby. Osoba bliska może m.in. swobodnie nabyć nieruchomości rolne bez zgody KOWR oraz z pominięciem pierwokupu dzierżawcy lub KOWR.
Przekształcenie przedsiębiorcy oraz spółki cywilnej w spółkę kapitałową
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują wyjątek od zasady „ziemia dla rolnika” w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Tymczasem Kodeks spółek handlowych przewiduje możliwość przekształcenia nie tylko spółek prawa handlowego, ale także przekształcenie przedsiębiorcy bądź spółki cywilnej w spółkę prawa handlowego. W aktualnym stanie prawnym wątpliwe jest, czy przekształcenie takich podmiotów w spółkę prawa handlowego, jeżeli do majątku przekształcanego należą nieruchomości rolne, wymaga uzyskania zgody Dyrektora KOWR dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości rolnej na spółkę powstałą wskutek przekształcenia. Planowane przepisy mają usunąć te wątpliwości poprzez wyraźne wskazanie, że takie przekształcenie nie będzie wymagać zgody Dyrektora KOWR.
Nabycie udziałów lub akcji w spółce rolnej w celu umorzenia
Projekt ustawy zakłada wyłączenie prawa pierwokupu na rzecz Dyrektora KOWR w razie nabywania udziałów lub akcji własnych przez spółkę w celu ich umorzenia. Dotychczas w takiej sytuacji pojawiają się wątpliwości, czy takie nabycie przez spółkę własnych udziałów lub akcji, jeżeli spółka jest właścicielem lub użytkownikiem co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych, jest obciążone prawem pierwokupu na rzecz KOWR. Oczywistym jednak jest, że tego rodzaju czynności prawne nie wymagają ingerencji ze strony Dyrektora KOWR, albowiem nie istnieje potrzeba ochrony poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych ani przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych.
Zasiedzenie także przez nierolnika
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, nabycie nieruchomości rolnej przez zasiedzenie jest możliwe jedynie, gdy posiadaczem samoistnym takiej nieruchomości jest rolnik indywidualny oraz, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Oznacza to, że w odniesieniu do zasiedzenia nie mają zastosowania wyjątki ustawowe ani nie ma możliwości uzyskania zgody Dyrektora KORW na nabycie w drodze zasiedzenia, co znacząco utrudnia stwierdzenie zasiedzenia, a tym samym usankcjonowanie trwającego kilkadziesiąt lat stanu posiadania takich nieruchomości. Projekt nowelizacji przewiduje uchylenie wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości rolnej przez jej posiadacza samoistnego.
Projektowane zmiany jedynie w niewielkim zakresie ułatwią obrót ziemią rolną. W praktyce nadal zdecydowana większość ziemi rolnej będzie poddana reglamentacji w zakresie ich sprzedaży. Takie ograniczenia są zrozumiałe w przypadku wartościowych gruntów rolnych wykorzystywanych do produkcji rolnej. Natomiast niezasadne wydaje się być dalsze utrzymywanie ograniczeń swobodnego zbywania gruntów V czy VI klasy znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Przepisy ograniczające obrót ziemią rolną w Polsce mogą istotnie wpływać na transakcje typu asset-deal czy share deal. Dlatego też zachęcamy do kontaktu z prawnikami z naszego zespołu Prawa Nieruchomości celem zaopiniowania i zabezpieczenia planowanej transakcji. Kontakt pod adresem: info@dudkowiak.com
Skontaktuj się z nami
65-071 Zielona Góra +48 61 853 56 48kancelaria@dudkowiak.com