Sprzedaż nieruchomości z samowolą budowlaną – O czym warto pamiętać?

Uwaga! Nabywca nieruchomości będzie musiał zapłacić opłatę legalizacyjną

Sprzedaż nieruchomości z samowolą budowlaną to kwestia, która może budzić wiele wątpliwości. Czy jest to legalne? Tak, jest to możliwe, ale niesie ze sobą kilka ważnych kwestii, które warto rozważyć, aby uniknąć późniejszych problemów prawnych i finansowych.

Zgodnie z najnowszym orzecznictwem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 699/23), jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego samowoli budowlanej dojdzie do zmiany właściciela nieruchomości, nowy właściciel wstępuje w sytuację procesowo-prawną byłego właściciela. 

Co to oznacza w praktyce?

Nowy właściciel będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty legalizacyjnej, co jest niezbędnym warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej. Dlatego przed zakupem nieruchomości nabywca powinien dokładnie sprawdzić jej status prawny, aby upewnić się, że nie ma na niej samowoli budowlanej.

Warto skonsultować się z ekspertem prawnym, który pomoże przeanalizować dokumenty i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów.

Czym jest samowola budowlana?

Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego, samowola budowlana to:

• Obiekt budowlany lub jego część w budowie.
• Obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę.
• Obiekt wybudowany bez zgłoszenia zamiaru budowy.
• Obiekt wybudowany pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia budowy.

Warto pamiętać, że samowola budowlana stanowi naruszenie prawa budowlanego i może pociągać za sobą szereg konsekwencji dla właściciela nieruchomości.

Jak samowola budowlana wpływa na sprzedaż nieruchomości?

Wada prawna

Samowola budowlana stanowi wadę prawną nieruchomości. Oznacza to, że nabywca nieruchomości, na której znajduje się samowola budowlana, może dochodzić roszczeń wobec sprzedającego.

W praktyce może to obejmować m.in. żądanie obniżenia ceny, odstąpienia od umowy, a nawet naprawienie szkody.

Ograniczenia w korzystaniu

Nabywca nieruchomości z samowolą budowlaną może napotkać liczne problemy z jej użytkowaniem. Na przykład, brak odbioru końcowego budynku może uniemożliwić legalne zamieszkanie. Dodatkowo, mogą pojawić się trudności z podłączeniem mediów, takich jak prąd, woda czy gaz.

Trudności w zbyciu

Sprzedaż nieruchomości z samowolą budowlaną jest często trudniejsza i może wiązać się z problemami ze znalezieniem nabywcy. Potencjalni kupcy obawiają się problemów prawnych i technicznych, co może zniechęcić ich do zakupu.

Ponadto samowola budowlana może prowadzić do obniżenia wartości nieruchomości, co zmusza sprzedającego do oferowania jej za niższą cenę.

Jak zalegalizować samowolę budowlaną krok po kroku?

Polskie prawo dopuszcza procedury, które umożliwiają legalizację samowoli budowlanej. Dokładne warunki zależą od rodzaju obiektu budowlanego i skali samowoli budowlanej, jednakże co do zasady procedury te obejmują:

• Złożenie wniosku o legalizację: Wniosek składa się do właściwego organu nadzoru budowlanego.
• Uzyskanie decyzji: Organ nadzoru budowlanego rozpatruje wniosek i wydaje decyzję o legalizacji lub rozbiórce samowoli.
• Uiszczenie opłaty legalizacyjnej: W przypadku pozytywnej decyzji o legalizacji, właściciel nieruchomości, na której zlokalizowana jest samowola budowlana, zobowiązany jest do uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

O czym musisz pamiętać? Zalecenia dla sprzedającego i nabywcy nieruchomości

Co zrobić przed sprzedażą?

Sprzedający powinien zadbać o legalizację samowoli budowlanej, aby uniknąć problemów prawnych i ułatwić proces sprzedaży nieruchomości. Legalizacja zapewnia, że nowy właściciel nie będzie musiał stawić czoła nieprzewidzianym komplikacjom, co zwiększa atrakcyjność nieruchomości na rynku.

Jak sporządzić umowę?

W umowie sprzedaży strony powinny jasno określić status prawny nieruchomości. Ważne jest, aby poinformować nabywcę o istnieniu samowoli budowlanej oraz o jego obowiązkach związanych z jej legalizacją. Taka przejrzystość chroni obie strony przed późniejszymi sporami prawnymi.

Na co uważać przy zakupie?

Nabywca powinien dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zawarciem umowy. To oznacza, że należy uzyskać informacje o wszystkich zlokalizowanych na nieruchomości obiektach budowlanych oraz ich statusie.

Kluczowe jest uzyskanie od sprzedającego odpowiednich dokumentów, takich jak pozwolenie na budowę czy zgłoszenie zamiaru budowy. Staranność w tym zakresie może uchronić przed nieprzyjemnymi niespodziankami.

Gdzie znaleźć więcej informacji o samowoli budowlanej?

Szczegółowe informacje na temat legalizacji samowoli budowlanej można znaleźć na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości prawnych, warto skorzystać z pomocy adwokata specjalizującego się w prawie budowlanym.

Pamiętaj, że samowola budowlana może znacząco obniżyć wartość nieruchomości i utrudnić jej sprzedaż. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie lub sprzedaży takiej nieruchomości, dokładnie przeanalizuj wszystkie aspekty prawne i finansowe.

Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, napisz do nas na dudkowiak@info.com.