Czy wielkopowierzchniowe obiekty handlowe zawsze wymagają planu miejscowego?

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945) jednoznacznie określają, że lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że w aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe sytuowanie tego rodzaju obiektów budowlanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowią, że jeżeli na terenie gminy przewiduje się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², obszary usytuowania takich obiektów powinny być określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Obowiązujące regulacje prawne wymagają zatem, aby zagospodarowanie nieruchomości wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi stanowiło element polityki przestrzennej gminy opisanej w studium, a następnie uszczegółowionej w planie miejscowym. Z jednej strony ogranicza to w istotny sposób wolność zabudowy nieruchomości, z drugiej strony natomiast ułatwia gminom dbanie o ład przestrzenny oraz ochronę przed niekontrolowaną budową marketów i centrów handlowych.

Podkreślenia wymaga jednak, że nie każdy obiekt handlowy powyżej 2000 m² podlega opisanym wyżej restrykcjom. Przepisy definiują bowiem powierzchnię sprzedaży jako część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Oznacza to, że powierzchnią sprzedaży nie są objęte między innymi pomieszczenia obiektu handlowego zajęte pod restauracje, kawiarnie, bary, bankomaty, punkty usługowe, ciągi komunikacyjne czy magazyny. Dosyć szeroki katalog wyłączeń spod definicji powierzchni sprzedaży umożliwia zatem sytuowanie małych marketów czy centrów handlowych także w braku odpowiednich przepisów planu miejscowego.

Ponadto dopuszczalne wydaje się także zbudowanie na nieruchomości nieobjętej planem miejscowym kilku mniejszych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży do 2000 m² każdy, nawet jeśli korzystają one ze wspólnych urządzeń budowlanych takich jak wspólne drogi dojazdowe, parking, stacja transformatorowa czy instalacje podziemne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 października 2017 roku wydanym w sprawie o sygn. akt: II OSK 2398/16, sąd stwierdził, że takie obiekty handlowe nie tworzą automatycznie „całości techniczno-użytkowej” obiektu handlowego, a tym samym ich powierzchnia sprzedaży nie powinna podlegać zsumowaniu. Zdaniem NSA o odrębności każdego z obiektów handlowych może przesądzać m.in.:

• lokalizacja na działce o dużej powierzchni
• możliwość samodzielnego funkcjonowania każdego z obiektów handlowych,
• możliwość ubiegania się przez inwestora o udzielenie oddzielnych pozwoleń na budowę dla każdego z obiektów handlowych.

Chcesz wiedzieć więcej na temat lokalizacji i budowy obiektów handlowych w Polsce? Skontaktuj się z nami.